Hogyan tartsuk meg a megvásárolt ingatlant, s miként küzdhetünk érte

Jó tudni!

Ház vagy lakás vásárlásakor nem csak az a fontos, hogy alaposan megvizsgáljunk minden dokumentumot. Nem árt, ha azt is tudjuk jó előre, milyen feltételek mellett nyilváníthatják érvénytelenné az adásvételi szerződést, hogyan maradhat a vásárló lakás nélkül, s miként küzdhet a megtartásáért.

1. helyzet. Az eladott lakás a jogszabályok megsértésével lett privatizálva. Például figyelmen kívül hagyták a kiskorú gyermekek jogait.

Mivel fenyeget az ilyen helyzet? Amennyiben az érdekelt fél keresetet nyújt be a bíróságon, először érvénytelennek ismerhetik el a privatizációról kiállított dokumentumot, azután pedig magát az adásvételi szerződést is. Végeredményben elképzelhető, hogy a vásárlónak ki kell költöznie a lakásból, az eladót pedig kötelezik a vételár visszafizetésére.

Miként kerülhető el? A kockázat csökkentése érdekében alaposan ellenőrizze az eladó családtagjait a privatizáció előtti időszakból. Tudja meg, vannak-e idős szülei, fiatalkorú gyermekei, s azt is, hol van a bejegyzett lakhelyük.

2. helyzet. A házastársak egyike a másik beleegyezése nélkül adta el a lakást.

Mivel fenyeget? Az a legvalószínűbb, hogy a vásárlónak az előző esethez hasonlóan vissza kell majd vennie a pénzét, s kiköltözik a lakásból. Előfordulhat azonban, hogy a bíró érvényben hagyja az adásvételi szerződést, s elrendeli, hogy az eladó fizesse ki a vételár felét házastársának.

Miként kerülhető el? Amennyiben a lakást a házastársak közös életük során vásárolták, úgy eladásakor kötelező beszerezni a másik házastárs közjegyző által hitelesített beleegyezését az értékesítésbe. Amennyiben tehát házas embertől vásárol lakást vagy házat, feltétlenül kérje ezt a dokumentumot.

(Veszélyes lánc. A bíróság nemcsak azt az adásvételi szerződést nyilváníthatja semmisnek az adott ingatlanra vonatkozóan, amelyet az ön részvételével kötöttek meg, hanem az azt megelőzőek valamelyikét is. Ebben az esetben az egész láncolatot felgöngyölítik, s minden szereplőnek vissza kell térítenie a többieknek azt, amit az adásvétel következtében kapott, azaz az ingatlant vagy a pénzt.)

3. helyzet. Hogy kevesebb adót fizessenek, az ingatlan eladását ajándékozásnak tüntetik fel, vagy a valóságosnál alacsonyabb árat tüntetnek fel az adásvételi szerződésben.

Mivel fenyeget? A bíróság számos ok miatt kötelezheti a vásárlót a lakás visszaadására, az eladót pedig a vételár visszafizetésére. Mivel azonban az adásvételi szerződésben nem a valós vételár szerepel, előfordulhat, hogy a vásárló csupán a pénze egy részét kapja vissza, vagy egyáltalán semmit.

Miként kerülhető el? Az adásvételi szerződés megkötésekor feltétlenül a lakás vagy a ház valós piaci értékét tüntessék fel.

4. helyzet. A lakás eladásakor meghamisították az okmányokat, az aláírásokat, esetleg hiányoztak bizonyos dokumentumok.

Mivel fenyeget? A bíróság arra kötelezheti a feleket, hogy szolgáltassanak vissza mindent, amihez az üzlet megkötése révén jutottak. Amennyiben az eladó nem rendelkezik a vásárlónak visszafizetendő összeggel, vagyontárgyaira terhelhetik tartozását.

Miként kerülhető el? A bíróság általában szakértői vizsgálat révén állapítja meg valamely okmány vagy aláírás hitelességét. Csökkenthetjük a kockázatot, amennyiben még az üzlet megkötése előtt szakértői vizsgálatnak vetjük alá a kétes hitelűnek tartott dokumentumokat (például a tulajdonjogot igazoló okmányt, vagy a férj/feleség aláírását az eladásba való beleegyezést igazoló okmányon). Az sem árthat, ha az adásvételi szerződés aláírása előtt kikérjük a jogász tanácsát, aki ellenőrizheti, hogy valamennyi szükséges dokumentum rendelkezésre áll-e az üzlet megkötéséhez.

5. helyzet. A lakás eladója pszichikailag sérültnek, kábítószerfüggőnek vagy alkoholistának bizonyult.

Mivel fenyeget? Az ilyen ember gyámja keresetet nyújthat be a bíróságon, az adásvételi szerződés érvénytelenítését követelve. A vásárlónak ilyenkor vissza kell téríteni a lakást, az eladónak pedig a pénzt. A gyám azonban kérheti a bíróságon a korlátozott cselekvőképességű személy által megkötött adásvételi szerződés jóváhagyását is, amennyiben az előnyös az utóbbi számára.

Miként kerülhető el? Az üzletfél cselekvőképességének korlátozott voltára a szomszédokkal elbeszélgetve derülhet fény, de érdeklődhetünk az illetékes hatóságoknál is.

6. helyzet. Az adásvétel tárgyát képező lakásban bejelentett személy valamely büntetés-végrehajtási intézményben vagy öregek otthonában tartózkodik.

Mivel fenyeget? Amennyiben a szóban forgó személy a lakás társtulajdonosa, s a bíróság előtt kéri jogai érvényesítését, önt jogtalan lakásfoglalónak minősíthetik, s a lakás elhagyására kényszeríthetik. Még annak is van némi esélye jogai érvényesítésére önnel szemben a bíróság előtt, aki egyszerűen családtagként van bejelentve az adott lakásba.

Miként kerülhető el? Akárcsak a privatizáció esetében, ezúttal is azt tanácsoljuk, alaposan ellenőrizze az eladó családjának valamennyi tagját, azok bejelentett lakóhelyét és tulajdonjogi helyzetét. Amennyiben tudomására jut, hogy a lakásba bejelentettek valamelyike öregek otthonában vagy büntetés-végrehajtási intézményben tartózkodik, kérje az adásvételhez az engedélyüket, vagy a gyámjuk engedélyét igazoló dokumentumot, amelyet közjegyző is hitelesített.

pszv