Választási bénultság

Kárpátaljai ingatlanpiaci trendek

Az utóbbi években jelentősen megnőtt az adásvételek száma a kárpátaljai ingatlanpiacon. Ez persze főleg Ungvárra érvényes, ahol havonta kb. 150 lakás vagy családi ház cserélt gazdát. Az elnökválasztással kapcsolatos viharok, a bizonytalanság miatt azonban november végén valósággal megbénult a piac, s jelenleg alig 1-2 adásvételi szerződés köttetik. Szakértői vélemények szerint eltelik még egy-két hónap, mire feléled a piac, s valószínűleg az ingatlanok és a telekárak csökkenése várható.

Dmitro Szirota, az ungvári Proszpekt 29. ingatlanközvetítő ügynökség igazgatóhelyettese a Kárpátaljának elmondta, Ungváron, akárcsak megyeszerte, mondhatni meghalt az ingatlanpiac, s jó, ha naponta egy-két adásvételi szerződést kötnek. Szavai szerint a tulajdonosok semmiképpen sem kívánnak engedni a magas ingatlanárakból, így inkább a kivárásra játszanak, ráadásul a politikai-pénzügyi bizonytalanság a vevőket is alaposan elriasztja. Az ügynökség helyettes vezetője ahhoz hasonlítja a jelenlegi helyzetet, mint amikor egy nagy sebességgel száguldó személyautó hirtelen egy betonfalnak vágódik. A piac szereplői tehát kivárnak, s előreláthatólag így lesz ez mindaddig, amíg véget nem ér az országot megosztó politikai válság.

Ugyancsak lesújtóan hatott a piacra, hogy több bank december 1-jétől beszüntette az ingatlanvásárlások hitelezését, számos esetben a már folyamatban levő hitelfolyósításokat is felfüggesztették. Szakértők szerint, ha néhány hónapon belül vissza is áll a hitelezés, a jelenleg két számjegyű infláció és az országban uralkodó bizonytalanság folytán a mostaniaknál jóval magasabb hitelkamatokkal kell majd számolniuk azoknak, akik bankhitelből szeretnének ingatlant vásárolni.

Mindez visszavetheti az ingatlanpiaci forgalmat, ami viszont középtávon a jelenlegi viszonylag magas árak csökkenéséhez vezethet. Akik ugyanis valamilyen okból sürgősen szabadulni szeretnének ingatlanjaiktól, lanyha forgalom esetén a piacinál alacsonyabb áron is készek lesznek értékesíteni majd azokat.

Egyébként idén az ungvári és a megyei ingatlanpiacot egyaránt a drágulás jellemezte. A megyeszékhelyen negyedik éve tart az ingatlanárak növekedése. Míg a múlt év során mintegy 40-50%-os volt a drágulás, idén 65-70%-ot tett ki. A kereslet e négy év során magasan meghaladta a kínálatot. Dmitro Szirota elmondása szerint a növekedés főleg a dollárnak az euróhoz és a forinthoz viszonyított gyengélkedésének volt köszönhető, ugyanis az emberek megpróbálták befektetni a birtokukban levő amerikai valutát, hogy az ne veszítsen értékéből. Idővel azután sokan főleg azért vásároltak ingatlant, mert a folyamatos drágulásból kiindulva arra számítottak, hogy később jelentős haszonnal adhatnak túl rajta. Azok közül, akik ez utóbbi megfontolásból fektették tőkéjüket ingatlanvásárlásba az elmúlt időben, most előreláthatóan jó néhányan pórul járnak majd a politikai-pénzügyi válság miatt. Sokan máris arra számítanak, hogy az árak zuhanásától tartva az emberek igyekeznek majd minél előbb megszabadulni a befektetésként megvett ingatlantól, minek következtében alaposan megnő a kínálat, ami szintén hozzájárul az ingatlanárak csökkenéséhez.

Ami a pillanatnyi árakat illeti, továbbra is az 1-2 szobás, köztes (azaz nem a legalsó és legfölső) emeleti lakások, valamint a téglából épült társasházak korszerű beosztású, háromszobás lakásai iránt mutatkozik a legnagyobb kereslet, ám a tavalyi 15-25 ezer helyett idén már a 20-35 ezer dolláros ársávban. Ezen belül a régebbi, szlovák építők által emelt társasházak a "kapósabbak", elsősorban a város központi kerületeiben. Ugyancsak a városközpontban akadnak olyan lakóházak, amelyekért a tavalyi 70-100 ezer dollár helyett idén már 120-150 ezer dollárt is fizettek a vevők.

Az egyszobás lakások között a "hruscsovkák" és a "panelek" a legolcsóbbak: áruk 11-13,5 ezer dollár (tavaly 7-9 ezer), ugyanez téglából épült ház esetén elérheti a 13-16 ezret is (tavaly 8,3-10,8 ezer). A kétszobás lakások árskálája utcától és emelettől függően 16 és 20 ezer dollár között mozog (2003-ban 9-16 ezer). Legnehezebben a háromszobás hruscsovkák és panellakások, valamint a négyszobás cseh építésű lakások és a szovjet építésű panelek kelnek el. Ezek árszintje a tavalyi 12-20 ezer helyett ma már a 19-28 ezer dollár közötti ársávban mozog. Ugyanakkor egy központi fekvésű, jó állapotban lévő, esetleg nemrég felújított, téglaházban található négyszobás lakás ára elérheti a 33-38 ezer dollárt is. Jelenleg Ungváron a kis alapterületű (15-30 m2) garzonlakások a legolcsóbbak, ám, míg az év elején áruk még 4,8-5 ezer dollár körül kezdődött, az év végére elérte a 7-9 ezret.

Az ingatlanpiaccal hasonló tempóban növekedtek a telekárak. Ungvár szívében már alig lehet telekhez jutni, így egy-egy telekhelyért óriási harc folyik, ami viszont még inkább felsrófolja az árakat, így jelenleg azok, akiknek telekre fáj a foguk, akár ezer dollárt is adnak egy árnyi területért.

A kárpátaljai ingatlanpiac egészét tekintve jelenleg az a tendencia érvényesül, hogy minél távolabb fekszik egy település Ungvártól, annál alacsonyabbak az ingatlanárak. Munkácson az ungvárihoz hasonló mértékben drágultak az ingatlanok, ugyanakkor a két város közötti árkülönbözet a régi maradt, azaz a Latorca-parti városban az ingatlanárak mintegy felét teszik ki az ungváriaknak. Beregszászban és a többi járási központban még alacsonyabbak az árak és még fejletlenebb az ingatlanpiac.

Baráth József

Fő az elővigyázatosság

Mielőtt úgy döntenénk, hogy rászánjuk magunkat az ingatlanvásárlásra, elővigyázatosságból nem árt, ha utánajárunk a következőknek:

– érdeklődjünk aziránt, hogy jogszerűen, hibátlanul volt-e elvégezve a lakás magánosítása;

– győződjünk meg arról, hogy az eladó jogos tulajdonosa-e az ingatlannak és rendelkezik az ezt alátámasztó dokumentumokkal;

– tudjuk meg, vannak-e az adott lakcím alatt bejegyzett olyan hozzátartozói, gyermekei, közeli rokonai a tulajdonosnak, akik jelenleg nem tartózkodnak ugyan az adott lakásban, ám később esetleg jogot formálhatnak az adott ingatlanra;

– kérjünk igazolást a lakásnyilvántartó hivataltól, mely alátámasztja az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot;

– ellenőrizzük, elvégezte-e a hagyatéki eljárást a tulajdonos, amennyiben az ingatlanra hagyatékként tett szert;

– lakásvásárlás előtt a pénzt adjuk át megőrzésre egy harmadik jogi vagy természetes személynek, akiben mind az eladó, mind a vásárló megbízik (például egy megbízható ingatlanközvetítő irodának vagy banknak). Ez esetben az eladó csak a megvalósult adásvételt igazoló dokumentumok felmutatását követően kaphatja azt kézhez;

– ne bízzunk meg az ismeretlen, ingatlanokat alacsony áron kínáló, úgynevezett "egynapos" ingatlanközvetítő ügynökségekben, melyek a rájuk bízott pénzzel együtt bármikor eltűnhetnek.