Lakást féláron?

A bankárok a befizetések elmaradására, az adósok tömeges fizetésképtelenné válására számítanak a lakossági jelzáloghitelek esetében. Hogy mielőbb visszaszerezzék a pénzüket, a bankok gyorsan és olcsón adhatják el az adósok hitellel terhelt lakásait, ami viszont az ingatlanárak általános eséséhez vezethet.

A banknak az a legjobb megoldás, ha az adós beleegyezik az adósság fokozatos törlesztésébe, miközben a lakás tulajdonjogát is megtartja. Az is jó megoldás lehet, ha a bankkal egyeztetve az adós önként eladja az adott ingatlant, majd az így szerzett pénzből kifizeti a hitelezőt, a fennmaradó összeget pedig megtartja. Az eladásra szánt időt ilyenkor egyeztetik a felek, de az általában nem haladhatja meg a 6 hónapot.

Ha viszont az ügyfél nem fizet, s megtagadja a jelzálog tárgyát képező ingatlan közös megállapodás alapján történő eladását vagy átadását a bank tulajdonába, az utóbbi elárverezheti azt. Erre azonban csak a bíróság határozata, vagy a jegyző végrehajtásról szóló bejegyzése alapján kerülhet sor. Jó tudni, hogy a törvény még a bankkal a hiteltörlesztés megakadása esetére a zálogtárgy automatikus elkobzásáról és értékesítéséről kötött megállapodáskor is lehetőséget biztosít az adósnak a végrehajtás bírósági úton való megtámadására.

Ha viszont az adós elveszti a pert, a bank végül elkobozhatja a lakást, s természetesen igyekszik minél előbb pénzzé tenni azt. Az eljárás során mindenekelőtt meg kell határozni az adott ingatlan reális értékét. Az ingatlan felértékelését egy minősített értékbecslő cég végezheti el, amely akkreditációval rendelkezik az Állami Végrehajtó Szolgálatnál. A lakás eladását azután vagy maga a bank, vagy az Állami Végrehajtó Szolgálat, vagy egy ezzel megbízott adósságbehajtó cég végezheti el. A lefoglalt ingatlan ugyanakkor a visszaélések elkerülése végett kizárólag nyilvános aukción kelhet el, melynek megtartását előzetesen meg kell hirdetni a sajtóban. Ekkor következik az eljárás "legérdekesebb" része, hiszen előfordulhat, hogy az ingatlan legfeljebb fél áron kel el, amiből az adós jobb esetben is csak a bankkal szembeni tartozását tudja törleszteni, azaz mind a lakását, mind a hiteltörlesztésként addig kifizetett pénzét elveszítheti.

Az árverés menete a következő. A lakás kikiáltási ára nem lehet alacsonyabb a felértékelés során megállapított piaci érték 90 százalékánál. Amennyiben nem akadt vevő, 30 nap múlva meg lehet ismételni az árverést, amelyen a kikiáltási árat 25 százalékkal csökkenthetik. Ha ezúttal sem kelt el a lakás, a bank vagy az általa megbízott cég kivásárolhatja azt a kezdeti kikiáltási ár 65 százalékáért, azaz a felértékelés során megállapított érték 58,5 százalékáért. Ezzel együtt nem zárható ki, állítják a bankárok, hogy a későbbiekben még ennél is olcsóbban lesznek kénytelenek túladni az ingatlanon, csakhogy mielőbb megtéríthessék a hitel összegét vagy legalább annak egy részét.

Szakértők szerint a bankok várhatóan kénytelenek lesznek esetenként akár a reális érték 50 százalékánál is olcsóbban áruba bocsátani az elkobzott ingatlanokat a kereslet igen jelentős visszaesése miatt.

Piaci szakemberek meglehetősen különbözőképpen értékelik a kényszereladások hatását az ingatlanpiacra, abban azonban egyetértenek, hogy az alacsony kikiáltási árak mindenképpen éreztetik majd hatásukat az árakon. Egyes vélemények szerint a lakásárak akár 30 százalékkal is csökkenhetnek, különösen az 1-2 szobás lakások esetében lehet látványos az árcsökkenés.

szcs