Ungvár nem olcsóbb, mint Budapest?

Ingatlanpiac

2009. május 22., 10:00 , 436. szám

Ungváron kevés a lakás, még sincs, aki újakat építsen. Az ingatlanpiaci árak a kárpátaljai megyeszékhelyen is meredek zuhanással reagáltak a gazdasági bajokra.

Az ukrajnai válság mélységét jelzi, hogy egy év alatt Kijevben gyakorlatilag a felére esett vissza az ingatlanok ára. Az Ukrán Ingatlanszakemberek Szövetségének adatai szerint az egyszobás fővárosi lakások négyzetméterára a 2008 eleji 3333 dollárról 2009 kezdetére 1878 dollárra esett vissza. A kárpátaljai ingatlanközvetítők adatai értelmében Kárpátalján is hasonló volt a helyzet: Ungváron a lakásárak átlagosan 30-40 százalékkal csökkentek, Munkácson pedig 40-45 százalékkal.

Az ingatlanszakértők rámutatnak, hogy Ungváron egyes esetekben akár 60 százalékkal is csökkenhettek az árak az elmúlt esztendőben, mindez azonban viszonylagos, hiszen amennyiben valakinek volt pénze, nemrég még szinte ugyanolyan áron vehetett magának lakást Ungváron, mint Budapesten, ami nyilvánvalóan irreálisan magas árszintre utal. Napjainkban például egy jól kitatarozott kétszobás első emeleti lakás a Volodimirszka utcán 45 ezer dollárba kerül, míg korábban még 80 ezret kértek érte. Elvben a lakás ára hrivnyában számolva gyakorlatilag változatlan maradt, minden a nemzeti valutának a dollárhoz viszonyított árfolyamától függ.

A változás, azaz áresés kevésbé érzékelhető az új építésű ingatlanok esetében, elsősorban azért, mivel az ilyen lakásokból és lakóházakból meglehetősen kevés van a megyeközpontban. Csak azok az ingatlanberuházók csökkentik manapság áraikat, akiket a csőd fenyeget, miután projektjeiket nem saját tőkéből, hanem banki hitelből valósították meg.

A bankok máig nem merik felújítani a jelzáloghitelezést. Hitelek nélkül viszont jelentősen csökkent a vásárlókedv. Megfigyelők rámutatnak: ha újraindul is a hitelezés, számítani kell rá, hogy a hitelfelvétel feltételei a korábbiaknál lényegesen szigorúbbak lesznek. Például bizonyosra vehető, hogy önrész nélkül nem kaphatunk majd banki kölcsönt, s ennek a mértéke akár a vételár felét is elérheti.

Azzal is számolnak a kárpátaljai ingatlanpiacon, hogy az emberek nehezen szoknak hozzá az új árakhoz. Ez elsősorban az eladókra vonatkozik, akik pénzüket féltve sok esetben makacsul kitartanak amellett, hogy ahhoz hasonlóan magas áron adjanak túl ingatlanjaikon, amelyen a válság előtt hozzájutottak. Mindez a piacok ideiglenes megmerevedéséhez, az üzletkötések számának drasztikus csökkenéséhez vezet. Valamennyire élénk kereslet legfeljebb a 30-50 ezer dolláros ársávban mozgó 2-3 szobás lakások iránt mutatkozik a megyében. A vásárlók mindenekelőtt azok köréből kerülnek ki, akik valutalapú megtakarításokkal rendelkeznek.

Viszonylag élénk forgalom legfeljebb Ungváron tapasztalható, ahol a nyári hónapokra a piac további csekélyke és talán csak ideiglenes élénkülésével számolnak. Ennek egyik oka, hogy a megyeszékhely mindig is vonzotta a vidéki lakosságot, így várhatóan továbbra is viszonylag sok külföldi vendégmunkás települ át Ungvárra, s a tehetősebb szülők részéről is nő a kereslet a nyári hónapokban az 1-2 szobás lakások iránt - ők egyetemi tanulmányaikat megkezdő gyermekeik számára vásárolnak. Egyébként többek között ezzel magyarázható az a piactorzító hatású kereslet a kis alapterületű lakások iránt, melynek következtében ma egy egy-, illetve egy kétszobás lakás ára között csupán 1-2 ezer dollár a különbség. Végül, de nem utolsósorban tavasszal-nyáron piacélénkítő hatása lehet annak is, hogy sokan áruba bocsátják ingatlanjaikat-lakásaikat azok közül, akik hitel híján az így szerzett pénzen szeretnék befejezni új házuk korábban megkezdett építését.

Az ember azt hihetné, hogy a magas ingatlanárak fokozták az építési kedvet Ungváron, ám az építtetők a válság előtt sem tolongtak a megyeszékhelyen, tavaly ősz óta pedig csak remélni lehet, hogy legalább a megkezdett beruházásokat befejezik majd. Egyes szakértők azt állítják, hogy a mérsékelt beruházási kedv egyik oka az építési területek hiánya. Ungváron ugyanis, mondják, bizonyos körök már rég felvásároltak minden építésre alkalmas területet. Ez azután az egekbe emelte a telekárakat. A dolog odáig fajult, hogy nemrég a városközpontinak éppen nem nevezhető úgynevezett Bozdosi park területén egy 25 áras telken álló alapért félmillió dollárt kértek. A megyeszékhely, mondják a hozzáértők, valószínűleg csak a környező falvak - Minaj, Őrdarma (Sztorozsnyica), Börvinges (Barvinok) - beolvasztása révén tudna tovább nőni. Ezen önkormányzatok birtokában ugyanis viszonylag jelentős, jelenleg mezőgazdasági hasznosítású földterületek vannak, amelyek esetleg ismét meghozhatják majd a befektetők építési kedvét.

Az ingatlanárak esésével csökkentek a bérleti díjak is. Míg korábban Ungváron óriási problémát jelentett - különösen a központban - a megfelelő üzlet- és irodahelyiségek hiánya, ma már túlkínálat mutatkozik ezen a téren. Ha végigmegyünk a Szabadság sugárúton, lépten-nyomon bérleti lehetőséget hirdető feliratokba ütközünk - sok vállalkozó a válság következtében bedobta a törülközőt. Mára a bérleti díjak megközelítőleg a korábbiak felére estek vissza.

A lakbérek alakulására is kihatott a krízis. Például napjainkban egy egyszobás lakás havi bérleti díja 1000-1300 hrivnya körül mozog a korábbi 200 dollár helyett. Ez valamelyest megkönnyíti a kispénzű diákok életét - persze csak akkor, ha szüleik nem veszítették el munkahelyüket. A nagyobb, jól felszerelt, kitatarozott "luxus" lakásokat viszont rendkívül nehéz kiadni, holott korábban akár havi 500 dollárért is volt irántuk kereslet.

Manapság senki sem mer jóslásokba bocsátkozni arra vonatkozólag, hogy mikor ér véget a válság. Annyi azonban bizonyos, mondják, hogy amíg újra nem indul a banki hitelezés, javulás nem várható, azaz az árak egyelőre továbbra is csökkenni fognak, az ingatlanpiac válsága tovább mélyül.

szcs