Ketten osztoznak a közös tulajdonon

„Az osztatlan közös tulajdonú kétszintes lakóháznak két tulajdonosa van. Megállapították kettejük tulajdonrészét az épületben. Ezek szerint a földszinti szobák az egyik tulajdonos birtokába kerülnének, az emeletiek a másikéba. Közös tulajdonban maradna a pincébe vezető földszinti folyosó, ugyanakkor a padlásra vezető emeleti folyosó nem maradna közös használatban. Jogszerű-e ez a megoldás, s mit lehet tenni ebben a helyzetben?”

– Ukrajna polgári törvénykönyve (Ptk.) értelmében az osztatlan közös tulajdon valamennyi birtokosa a többiekkel azonos jogokkal rendelkezik, ami a tulajdon birtoklását, használatát és az afölötti rendelkezést illeti, jogában áll akár anyagi ellenszolgáltatás ellenében vagy anélkül elidegeníteni a maga tulajdonrészét, persze a társtulajdonosok hozzájárulásával (lásd a Ptk. 358. paragrafusát!).

Ezenkívül a Ptk. 364. parag­rafusa kimondja, hogy a közös tulajdon valamennyi társtulajdonosának jogában áll kezdeményezni a saját tulajdonrészének megállapítását az osztatlan közös tulajdonon belül.

Amikor közös tulajdonú lakóházban szükséges megállapítani a tulajdonrészt, figyelembe kell venni, hogy ez csak abban az esetben lehetséges, ha valamennyi társtulajdonos számára a ház egy elkülönített része (lakás) jelölhető ki, külön bejárattal. Olyankor is lehetőség van a tulajdonrészek kijelölésére, ha műszakilag megoldható az egyes lakóhelyiségek önálló lakásokká történő átalakítása, amit a feleknek szakértői véleménnyel kell alátámasztaniuk.

Amennyiben a lakóház egy részének „természetbeni” kijelölése nem lehetséges, a társtulajdonosoknak jogukban áll meghatározni az épületen belüli elkülönített helyiségek (lakások, szobák) használatának rendjét. Ilyenkor egyes közüzemi és mellékhelyiségek (konyha, folyosó, pince stb.) a társtulajdonosok közös használatában maradhatnak.

Amennyiben nem lehetséges az önálló tulajdonrészek kijelölése a lakóházban, vagy nem állapíthatók meg a közös házrészek használatának szabályai, a saját tulajdonrészét a közösben kijelölni kérő társtulajdonos számára pénzbeli kompenzáció állapítható meg közös megegyezéssel.

Esetünkben jogosnak tűnik az igény, hogy amennyiben a padlás közös tulajdonban (és használatban) marad, közös tulajdonban (és használatban) maradjon a hozzá vezető folyosó is. Ha az emeleti tulajdonos ebbe nem hajlandó belemenni, a földszinti nem köteles beleegyezni a lakóház számára előnytelen felosztásába, miáltal a megállapodás kettejük között meghiúsul. A helyzetre hamarjában legalább két megoldás kínálkozik: 1. a felek mégiscsak megállapodnak a padláshoz vezető folyosó közös használatának rendjéről; 2. az emeleti szomszéd kivásárolja a padlás és az oda vezető folyosó tulajdonjogát az alsó szomszédtól.

hk