Kapós panellakások és úszómedencés parasztházak
Ingatlanpiac: Növekvő kereslet, csökkenő kínálat
Tovább nőnek az ingatlanárak. Megyei viszonylatban manapság Ungváron és Munkácson cserél gazdát a legtöbb ingatlan. A megyeszékhelyen például, ahol a lakások, lakóházak 76%-a magántulajdonban van, már 28 hivatalosan bejegyzett ingatlanközvetítő ügynökség működik.
Megyei viszonylatban manapság Ungváron és Munkácson cserél gazdát a legtöbb ingatlan. Ungváron például, ahol a lakások, lakóházak 76%-a magántulajdonban van, már 28 hivatalosan bejegyzett ingatlanközvetítő ügynökség működik.
Jelenleg valódi ingatlanpiacról főleg Ungvár, Munkács, illetve az Ungvári járás esetében beszélhetünk, a többi járási központra ugyanis az alacsony, nyomott árak, s a csekély forgalom a jellemző. Megyei viszonylatban az ungvári ingatlanok kétszer drágábbak, mint a munkácsiak, illetve áruk négyszerese a husztiakénak, beregszásziakénak vagy nagyszőlősiekének. Ungváron óriási a kereslet, ugyanakkor a kínálat egyre apad, ezért aztán folyamatosan növekednek az árak. Regionális viszonylatban az Ungváron eladásra kínált ingatlanok valamelyest olcsóbbak a lembergieknél, ugyanakkor például drágábbak az ivano-frankivszkiaknál.
2001-ben a New York-i események, valamint az euró közelgő bevezetése okán sokan igyekeztek ingatlanba fektetni vagyonukat. Ennek eredményeként gyakorlatilag minden 2001-ben eladásra kínált ingatlan vevőre talált, miközben az árak jócskán megugrottak. Ehhez nagyban hozzájárult a környező országokban, illetve a Nyugaton dolgozó kárpátaljaiak által hazaküldött jelentős menynyiségű valuta, melyet leginkább ugyancsak ingatlanokba fektettek, másrészt egyre többen próbálnak itthon boldogulni a külföldön megkeresett pénzből.
Már-már úgy tűnt, hogy 2002-ben megtorpan az áremelkedés, ám a dollár folyamatos értékvesztése, valamint az iraki háború kapcsán manapság ismét nő az ingatlanok iránti érdeklődés. A kereslet tehát óriási, a kínálat viszont „a béka feneke alatt van”, ami alapvetően három okra vezethető vissza: egyrészt, az előző években jobbára már minden eladásra kínált ingatlant megvásároltak, miközben újakat csak elvétve építettek; másrészt, alábbhagyott a kilencvenes évekre jellemző kivándorlási hullám, így a korábbiaknál kevesebb ingatlan jelenik meg a piacon; harmadrészt, az eladók a magasabb ár reményében gyakran kivárnak az értékesítéssel.
Az elmúlt egy évben 25–30 százalékkal nőttek Ungváron az ingatlanárak. Míg múlt év nyarán 150 USA-dollár volt a lakások négyzetméterenkénti átlagára, ma már 200-on felül van.
Továbbra is az 1-2 szobás, köztes (azaz nem a legalsó és legfelső) emeleti lakások, valamint a téglából épült társasházak háromszobás lakásai iránt mutatkozik a legnagyobb kereslet a 15–25 ezer dolláros ársávban. Ezen belül a régebbi, szlovák építők által emelt társasházak a „kapósabbak”, elsősorban a város központi részein (Függetlenség part, Rákóczi, Dovzsenko utca, Kis Rafanda városrész). Egy 100 négyzetméteres lakás megközelítőleg 25 ezer dollárba kerül, a háromszobás lakásokért azonban akár 40 ezer „zöldhasút” is elkérhetnek. A városközpontban ugyanakkor akadnak olyan lakóházak, amelyekért 70–100, sőt, Ungvár villanegyedeiben akár 200–300 ezer dollárt is kifizetnek a vevők. A lakóházak egyébként nagyon kelendőek, különösen, ha valamekkora telek is tartozik hozzájuk, ugyanakkor a kínálat szegényes – senki sem kíván megválni a saját „várától”, hiszen az ingatlan jó befektetés.
Az egyszobás lakások között a „hruscsovkák” és a „panelek” a legolcsóbbak: áruk 5500–6000 dollár, ugyanez téglából épült ház esetén elérheti az 6,5–8 ezret is. A kétszobás lakások árskálája utcától és emelettől függően 6,5–13 ezer dollár között mozog. Többéves tendencia, hogy legnehezebben a háromszobás hruscsovkák és a panellakások, valamint a négyszobás cseh építésű lakások és a szovjet építésű panelek kelnek el (ezek árszintje 10–16 ezer dollár között mozog). Ugyanakkor egy központi fekvésű, jó állapotban lévő, esetleg nemrég felújított, téglaházban található négyszobás lakás ára, minimális privatizált földrészleggel elérheti a 60 ezer dollárt is.
A nagy kereslet hatására megnövekedtek a telekárak is. Lakásépítés céljából akár az ezer dollárt is megadják áranként, ha pedig a terület alkalmas üzlethelyiség, irodaház építésére, ennek öt-tízszeresét is elkérik. Az iroda- és üzlethelyiségek iránti megnövekedett kereslet miatt már rég megvásároltak szinte minden földszinti lakást a Szabadság sugárút, a Munkácsi, Minaji és Sváb utcák tömbházaiban, melyek a városi tanács határozata alapján lakóterületből üzlethelyiséggé, irodává minősíthetők át. Egy ún. hruscsovka földszintjén ebben a városrészben a 2-3 szobás lakásokért állapotuktól függően négyzetméterenként akár 300–500 dollárt is fizetnek, azaz itt két év alatt majd háromszorosára nőttek az árak.
Viszonylag masszív az ingatlanpiac Munkácson is. Itt négy-öt ingatlanközvetítő ügynökség tevékenykedik a piacon. Munkácson a kétszobás lakások iránt mutatkozik a legnagyobb kereslet, ugyanakkor szinte mindenféle ingatlan gazdára talál, sőt immár kb. egy éve a kereslet Munkácson is meghaladja a kínálatot, ami automatikusan árnövekedéshez vezetett. Az árak az elmúlt egy év során itt is megközelítőleg 25–30 százalékkal növekedtek. Az egyszobás lakások ára 2,5–3,5, a kétszobásoké 3–6, a háromszobásoké 4–8 ezer dollár között mozog, a téglából épült családi házak ára pedig 8 ezer dollárnál kezdődik. Többéves pangást követően újra megélénkült az építési telkek iránti kereslet, így jelenleg egy átlagos, 4–6 árnyi telek ára 500–600 dollár között mozog.
Ami a megye kisebb városait, nagyközségeit illeti, azokról általánosságban elmondható, hogy igen csekély keresletnövekedés mellett kb. 15-20 százalékos áremelkedés a jellemző, ami megfigyelők szerint mindenekelőtt azzal magyarázható, hogy új lakások, lakóházak csak elenyésző számban épülnek, így fokozatosan szűkül a kínálat.
Végezetül faluhelyen mindenekelőtt a település földrajzi helyzete határozza meg az ingatlanárakat, azaz a nagyvárosok vonzáskörzetében azok növekvő tendenciát mutatnak, míg a gazdaságilag fejletlen, nehezen megközelíthető falvakban leggyakrabban önköltségi szinten sincs kereslet lakóházak iránt.
Baráth József