Nyakunkon a földpiac

2021. június 30., 13:27 , 1064. szám

A jó hír az, hogy július 1-jétől Ukrajnában a polgárok szabadon adhatják-vehetik a termőföldet, pontosabban a mezőgazdasági hasznosítású (rendeltetésű) földrészlegeket. Nyugtalanító azonban, hogy a terület szabályozása körül továbbra is sok a megválaszolatlan kérdés és a bizonytalanság.

Azok a fránya kivételek

Azt hihetnénk, hogy a föld adásvétele körül – legalábbis kezdetben – nem lehetnek különösebb gondok, hiszen július 1-jétől csupán magánszemélyek vásárolhatnak termőföldet, ráadásul egy személy összesen legfeljebb 100 hektárra tehet szert. A jogi személyek 2024-ig ki vannak zárva ebből a folyamatból, ahhoz pedig, hogy külföldi kezébe kerüljön az ukrán csernozjom, előbb országos népszavazáson kellene kikérni a lakosság véleményét.

A kormány egy sor speciális intézkedéssel igyekszik elejét venni a visszaéléseknek (bár tudjuk jól: Ukrajnában a legtöbb intézkedést valahogyan mindig sikerül kijátszani). Így nemrég jóváhagyták a földvásárlásra jelentkezők ellenőrzésének rendjét. Az ellenőrzés a közjegyzők feladata lesz, még az adás-vétel hitelesítése előtt. Nekik kell ellenőrizniük a különböző nyilvántartásokban, hogy hány hektár föld van már az adott személyre íratva (nehogy valaki több földet szerezzen az előírt 100 hektárnál), esetleg nem sújtják-e szankciók az illetőt, nem gyanúsítják-e terrorizmus támogatásával stb.

Az ellenőrzés alapján a közjegyzőnek úgynevezett összesítő jegyzőkönyvet kell felvennie arról, vajon megfelel-e a vásárlójelölt a feltételeknek. A jegyzőkönyvben szereplő információk ellenőrzése a földforgalmat felügyelő állami hatóság feladata lesz. Ha szabálysértést fedez fel a hatóság, keresettel fordulhat a bírósághoz, kezdeményezheti a megvásárolt föld elkobzását.

A kommunális földek értékesítése csak árverés útján lesz lehetséges. A kereskedés valós időben fog folyni, elektronikus árverés formájában. A licit nyertesével adásvételi, bérleti, földhasználati szerződést fognak kötni.

A magántulajdonban lévő föld értékesítésével kapcsolatban nincs efféle kikötés.

Az elővásárlási jog

Ez így rendben is lenne, mondhatnánk, csakhogy a törvényalkotók bevezették a föld elővásárlási jogát. Ezek szerint a vásárlók bizonyos csoportjai prioritást élveznek a földterületek megvásárlásakor: az adott területre kitermelési licenccel rendelkezők és a szóban forgó földterület bérlői. A tulajdonosnak előzetesen írásban tájékoztatnia kell az érintetteket a földrészleg eladásáról és a vételárról.

Bár az elővásárlási jog intézménye nem ismeretlen Ukrajnában, a honatyáknak sikerült még bonyolultabbá tenniük az eljárást, ugyanis megszabták, hogy a kitermelő, a bérlő (még a 2024-ig vásárlási joggal nem rendelkező jogi személy is!) átadhatja elővásárlási jogát egy harmadik személynek. Erről ennek a harmadik személynek írásban kell tájékoztatnia a föld tulajdonosát. Szakértők szerint az adásvétel folyamata így optimális esetben is három hónapot vesz igénybe.

Fizetni csak utalással lehet

További lényeges körülmény, hogy a földvásárlással kapcsolatos kifizetést csak nem készpénzes formában, azaz bankon keresztül és a megfelelő pénzügyi ellenőrzést (vagyis a pénz eredetének igazolását) követően lehet megejteni. Elvben érthető a jogalkotó törekvése, hogy kizárja a folyamatból az ismeretlen eredetű készpénzzel jelentkező vásárlókat. Csakhogy a potenciális földvásárló polgárok egy jelentős hányada éppen ebbe a kategóriába sorolható. Ide tartoznak a külföldi munkavállalók és azok is, akik borítékban kapják a fizetésük egy részét. Ráadásul Ukrajnában az emberek egy jelentős hányada még mindig készpénzben, otthon tartja a megtakarításait. Információink szerint az Ukrán Nemzeti Bank egyelőre nem nyilatkozott a tekintetben, milyenek lesznek az elvárásai a bankokkal szemben, ami a földvásárlásra szánt pénzeszközök eredetének ellen­őrzését illeti. Elemzők szerint a kisebb földrészlegeket (kb. 1-4 ha) vásárlóknak eleve nem kell nehézségekkel számolniuk – leszámítva a pénz banki utalásával kapcsolatos ügyintézést, kiadásokat. És persze ezen a téren is lesznek majd kiskapuk – biztosítanak.

Egyelőre csak önerőből vásárolhatunk

Annyi máris bizonyos, hogy július 1-jétől nem indul meg a kedvezményes (3–5%) kamatú földvásárlási hitelek kiadása a mezőgazdasági kistermelőknek, amelyet a kormány ígért meg, gyakorlatilag a termőföldpiac megnyitásának bejelentésével egy időben. A parlament ugyanis még nem fogadta el a Részleges Hitelgarancia Alapról szóló törvényt, amelyet pedig állítólag benyújtottak már a Legfelső Tanácsnak. Úgy tudni, az Európai Unió máris kiutalt 50 millió eurót az alap működtetéséhez. A tervek szerint Ukrajna is ennyivel járulna hozzá a kistermelők finanszírozásához.

Szó volt róla, hogy azok számára, akik eddig nem foglalkoztak mezőgazdasággal, a kereskedelmi bankok nyújtanának hiteleket 10–15%-os éves kamat mellett. Sokan azonban kételkednek benne, hogy ezek a kölcsönök valóban népszerűekké válhatnak, mert a bankok rendszerint „félnek” a földtől. Mivel nem tudhatják, hogyan alakul a termőföld ára, előfordulhat, hogy eleinte hitelfedezetként nem földet, hanem csak ingatlant akarnak majd elfogadni, ami viszont elriaszthatja a potenciális hitelfelvevők egy részét.

Óvatos nyitás

Az elemzők nem számítanak rá, hogy július 1-jétől azonnal beindulna az élénk kereskedés. Addig bizonyosan nem, amíg ki nem derül, miként alakul a föld ára. Becslések szerint a földrészleg-tulajdonosok mintegy 10-20 százaléka kész rövid távon megválni a földjétől, többségük azonban nem szeretné 2-3 ezer dollárért elkótyavetyélni a tulajdonát. Reményeik szerint középtávon ennek akár a többszörösét is megkaphatnák hektáronként. Másfelől viszont már benyújtották a parlamentnek az ominózus 5600. számú törvénymódosító indítványt, amely bevezetné a föld minimális adóterhelésének fogalmát. Jelenlegi ismereteink szerint ez évente mintegy 300 hrivnya, a tulajdonos vagy a bérlő által befizetendő adót jelentene hektáronként. Kérdés, vajon nem billenti-e el az adóztatás a mérleg nyelvét az azonnali értékesítés felé a kisebb földrészlegek tulajdonosainál.

Arról még nem is szóltunk, hogy milyen problémák adódhatnak a földrészlegek nyilvántartásából. Az egységes országos földkataszter csupán 2013 óta működik, a tulajdonjoggal kapcsolatos korábbi információk feldolgozása még nem zárult le. Azt pedig, hogy milyen pontatlanságokra derülhet fény a telekhatárok nyilvántartásában, nagyon sokan megtapasztalhatták már azok közül, akiknek volt dolga a földhivatallal. Mindez ugyancsak visszavetheti a kereskedést.     

    (ntk)