A termőföldvásárlásról

2022. július 19., 09:38 , 1116. szám

„Mivel a pénz gyorsan veszít értékéből, arra gondoltam, veszek egy darab szántóföldet. Ha úgy alakul, megművelhetem, de akár bérbe is adhatom. Félek azonban, hogy becsapnak az ügyintézéskor, aztán futhatok a pénzem után. Mit tanácsol? Hogyan lássak hozzá?”

– Néhány dolgot előrebocsátanék. Ukrajnában hasznosítása, rendeltetése szerint kilenc kategóriába sorolják a földet, az alábbiakban azonban csak a mezőgazdasági hasznosítású földrészlegekről lesz szó. A mezőgazdasági hasznosítású földrészlegeknek is léteznek alfajai, ezek közül most azokkal a telkekkel foglalkozunk, amelyekre tavaly július 1-ig adásvételi moratórium volt érvényben, azaz az értékesítési célú mezőgazdasági termelésre használható földekkel.

Sajtóforrások szerint Ukrajnában mintegy 42 millió hektárnyi mezőgazdasági terület van. E földek nagyjából kétharmadát az 1990-es években körülbelül 6,9 millió kolhoztag és -nyugdíjas között osztották szét. Ez elvben 27,7 millió hektár földet jelent, vagyis képzelhetjük, mekkora piacról, hány tulajdonosról és mekkora üzletről(!) van szó. Az elmúlt három évtizedben többször is átalakult/módosult a telkek és a földtulajdon nyilvántartásának rendszere, s bár az utóbbi években rendeződni látszik a helyzet, még mindig előfordulhatnak vitás kérdések, helyzetek.

A megfelelő telek kiválasztásának többféle útja/módja van: keresgélhetünk az ingyenes hirdetési oldalakon a világhálón, de a hagyományos módon is „rákereshetünk” egy-egy telekre a vidéket járva, esetleg érdeklődhetünk az ismerősöknél, netán körbenézhetünk az önkormányzatok weboldalain. Minden módszernek megvannak a maga előnyei és hátrányai. A leggyakoribb probléma, hogy néha maguk a tulajdonosok sincsenek tisztában azzal, hogy mit akarnak eladni. Ugyanis tudni kell, hogy a mezőgazdasági hasznosítású földterületekhez nemcsak általában az értékesítési célú mezőgazdasági termelésre használható földek tartoznak, hanem egyebek mellett a háztáji telkek és az egyéni parasztgazdaság alakítására felhasználható földrészlegek, vagy – másfelől közelítve a témát – nemcsak a szántóföldek, hanem a legelők is. Már csak ezért is érdemes még a keresés stádiumában tisztázni az adott földrészleg hasznosítás szerinti besorolását. Ugyanakkor lényegesen megkönnyítheti a keresést, ha a vásárló ismeri annak a településnek a vezetőjét, amelyhez a kiszemelt földrészleg tartozik, esetleg az Állami Geodéziai, Térképészeti és Kataszteri Szolgálat (Держгеокадастр) helyi osztályának egyik munkatársát, mivel ezek az emberek rendszerint tájékozottak a témában. Ezenkívül már léteznek olyan cégek, amelyek mezőgazdasági földek közvetítésével is foglalkoznak. Természetesen pénzbe kerülnek a szolgáltatásaik, de időt és energiát takaríthatunk meg általuk.

Mivel befektetésként (is) választ telket, érdemes figyelembe venni, hogy számos tényező befolyásolhatja annak későbbi értékét és a bérleti díját. A legjelentősebbek a következők:

• a talaj termékenysége – minél termékenyebb, annál magasabb az ár és a bérleti díj is;

• a földterülethez való hozzáférés és a hasznosítás szerinti besorolás megváltoztatásának lehetősége (például kereskedelmi tevékenység céljaira történő hasznosításhoz);

• infrastrukturális létesítményekhez – silók, vasutak, utak, elektromos hálózatok, gázvezetékek, vízvezetékek, terményfeldolgozók stb. – való hozzáférés.

Földet vásárolni lehet a hagyományos módon, azaz egymás kezébe csapnak az eladóval, s mennek a közjegyzőhöz megkötni az adásvételi szerződést (a szerződés közjegyző általi hitelesítése kötelező), de árverés útján is szert tehetünk rá. Az árverések rendszerint a világhálón zajlanak, ilyen aukciós felületek például a Prozorro Sale, a Держгеокадастр weboldala (land.gov.ua) vagy éppen a setam.net.ua. Az aukción való részvételhez regisztrálni szükséges az adott weboldalon, ki kell választani az önt érdeklő aukciót, és be kell jelentkezni az azon való részvételhez. Az eljárás összességében nem bonyolult, de tisztában kell lenni azzal, hogy az árverésen való részvétel és a legjobb ajánlat önmagában még nem jelenti az adott földrészleg tulajdonjogának megszerzését. A tulajdonjog megszerzése még csak ezután következik, amihez érdemes egy sokat látott szakember, tapasztalt jogász segítségét kérni, elkerülendő a kellemetlen meglepetéseket, amelyek mindaddig előfordulhatnak, amíg a tulajdonjog állami regisztrációjának folyamata le nem zárul. Ezért azt tanácsolnám, hogy amennyiben nem járatos a hivatali ügyintézésben és a pereskedésben, válassza inkább a földvásárlás hagyományos formáját – az is éppen elég bonyolult.

Mielőtt megkötné az adásvételi szerződést, érdemes ellenőrizni az alapvető tényeket.

1. Győződjön meg arról, hogy az önnek megvételre felkínált földterület szerepel-e a nyilvános kataszteri térképen. Előfordulhat, hogy a telek nem szerepel a kataszterben. Ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy nem is létezik. Csupán jelzi, hogy az objektumot érdemes alaposabban ellenőrizni. A 2004 előtt kimért földrészlegek esetében például előfordulhat, hogy nincs kataszteri számuk, bár az ilyen telek egyre ritkább. Ugyanakkor az adásvételi szerződés megkötésének kötelező feltétele a kataszteri szám.

2. Az eladónak be kell nyújtania az Állami Földkatasztertől (ДЗК) kapott kivonatot, amelyben fel van tüntetve a tulajdonos, a földrészleg területe, a telek helyszínrajza, hasznosítás szerinti besorolása és az aktuális használati korlátozások.

3. Ellenőrizze, nincs-e a megvételre kínált földrészleg zárlat alá helyezve, nem foglalta-e le a bíróság. A megfelelő állami nyilvántartásokhoz a közjegyzőnek van hozzáférése.

4. Ellenőrizze az Ingatlan-tulajdonjogok Állami Nyilvántartásának kivonatát. Ebből tájékozódhat, hogy van-e teher – bejegyzett kölcsön, tartozás, jelzálog stb. – a telken. Egyúttal érdemes megvizsgálni, egyeznek-e a tulajdonjogi kivonat adatai – a tulajdonos neve, a föld hasznosítás szerinti besorolása és területe stb. – a földkataszter adataival.

5. A legfontosabb teendők egyike a földrészleg ellenőrzése a helyszínen. Ezt földmérők és speciális berendezések segítségével célszerű elvégeztetni, lehetőleg az érdekelt fél (a vevő) jelenlétében. Egyúttal tájékozódhat a helyszínen a telekhatárokkal kapcsolatos esetleges konfliktusokról, vitákról.

6. Feltétlenül utána kell járni, hogy nincs-e bérlője a földnek, mivel a bérlőnek elsőbbsége van a földrészleg megvásárlásakor. Nagy a valószínűsége annak, hogy éppen egy ilyen parcellára akad, hiszen Ukrajnában a mezőgazdasági területek mintegy 65-67%-át hivatalosan gazdálkodók vagy agrárvállalkozások bérlik. A tulajdonosnak fel kell ajánlania a telket megvételre a bérlőnek, s addig nem írható alá az adásvételi szerződés mással, amíg az nem jelezte a közjegyzőnek, hogy lemond az elővételi jogáról. Ha a bérlő jogi személy, maga nem vásárolhatja meg a földrészleget, viszont lemondhat az elővásárlási jogáról egy természetes személy javára.

7. Végül ne feledje, hogy termőföldet Ukrajnában 2024-ig csak magánszemély vásárolhat, tehát jogi személy nem. Egy személy legfeljebb 100 ha földet birtokolhat, s ezt a közjegyző a szerződés megkötése előtt ellen­őrizni fogja. Ugyancsak érdemes szem előtt tartani, hogy a föld árát csak banki átutalással lehet kifizetni.

A fentiekből is látható, hogy a földadásvétel legfontosabb szereplője a közjegyző. Az ő feladata ellenőrizni az adásvétel tárgyára és szereplőire vonatkozó minden információt, ő rendelkezik hozzáféréssel a szükséges állami nyilvántartásokhoz, így a megkötendő üzlet jogszerűsége igen jelentős mértékben az ő eljárásának szabályosságán múlik. Ezért érdemes körültekintően eljárni a közjegyző megválasztásakor. A közjegyzőt általában a vevő választja, hiszen övé a nagyobb kockázat. Igyekezzenek több, egymástól független forrásból ellenőrizni a kiválasztott személyt.

A földrészleghez való jogot különféle dokumentumok igazolhatják:

• Állami tulajdonjogi okirat (Державний акт на право власності – ezeket 1992 és 2012 között adták ki);

• Ingatlan-tulajdonjogi igazolás (kivonat) – Свідоцтво (витяг) про право власності на нерухоме майно – 2013–2015 között kiadva;

• Kivonat az ingatlan-tulajdonjogok állami nyilvántartásából (Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно – 2016 óta adják ki a tulajdonjog igazolására).

A papíralapú dokumentumok hitelességére is érdemes odafigyelni.

És végül: mielőtt sor kerülne az adásvételi szerződés megkötésére, kérje a földdel kapcsolatos kérdésekben járatos ügyvéd/jogász segítségét. Az ilyen szakember szeme sok olyasmit észrevehet, ami felett az egyszerű polgár tekintete rendszerint elsiklik.

hk