Mit tegyünk, ha eltűnt a társtulajdonos?

„Amikor – van annak már kb. 20 éve – privatizáltuk a lakást, négyen laktunk benne: anyánk, apánk és mi, a két gyerek. Időközben a szüleink meghaltak, mi örököltük a lakást a testvéremmel. Az öcsém azóta külföldre ment dolgozni, azt sem tudom, merre jár. Szeretném eladni a lakást, nagy szükségem lenne a pénzre, de mit tehetek az öcsém nélkül? Már az is felmerült, hogy eltűntté vagy halottá kellene nyilvánítani.”

– A helyzete valóban nem irigylésre méltó, hiszen az öccse tulajdonrészéről nem rendelkezhet. A legegyszerűbb megoldás mégis az lenne, ha megpróbálná felvenni vele a kapcsolatot. Ebben az esetben együtt dönthetnék el, mi legyen az ingatlan sorsa. Például a testvére megvehetné az önre eső tulajdonrészt, ha a sajátját nem kívánja eladni. A Polgári törvénykönyv (Ptk.) 362. cikkelyének 1. része értelmében közös résztulajdon eladásakor a testvérének előjoga van az értékesítésre kerülő tulajdonrész megvásárlására a meghirdetett eladási áron, másokkal azonos feltételek mellett.

Esetleg közjegyző által hitelesített megbízást adhatna önnek a testvére a saját lakásrésze eladására. Ehhez még csak haza sem kellene utaznia, külföldről is elintézhetné.

Ha nem sikerül felvenni a kapcsolatot az öccsével, nem marad más hátra, megpróbálhatja értékesíteni a saját lakásrészét, ami persze nem lesz egyszerű. Ebben az esetben is tájékoztatnia kell írásban a testvérét – mint társtulajdonost – a szándékáról, hogy eladja a saját lakásrészét. A levélnek kötelezően tartalmaznia kell az árat, amelyért az ingatlanrészt áruba kívánja bocsátani. A tájékoztatást tartalmazó levelet tértivevényes küldeményként adja fel a testvére utolsó ismert lakcímére. Az utolsó hazai lakcímet esetleg a lakcímnyilvántartó hivatalban is megtudhatja. A levél feladása után egy hónappal viszont már jogában áll majd eladni az önt megillető tulajdonrészt egy harmadik személynek akkor is, ha a testvére ez idő alatt nem jelentkezett.

Ami az eltűntté vagy halottá nyilvánítást illeti, igen hosszadalmas folyamatról van szó, amely nem jelent gyors megoldást az eladási problémára, ezért csak végső megoldásként javasolnám. A különleges körülmények között eltűnt személyek jogállásáról szóló törvény (Про правовий статус осіб, зниклих безвісти за особливих обставин) értelmében eltűnt személynek az a magánszemély tekinthető, akinek a tartózkodási helyéről a kérelmező keresési kérelme benyújtásának pillanatában nem áll rendelkezésre információ.

A jogszabály 4. pontja alapján a személy attól a pillanattól minősül eltűntnek, amikor a kérelmező bejelenti az eltűnését az illetékes hatóságoknak, kérve a felkutatását, vagy amikor a bíróság eltűntnek nyilvánítja őt. Ha valakit e törvény alapján eltűnt személynek nyilvánítanak, az nem fosztja meg a hozzátartozóit vagy az érdekelt személyeket attól a joguktól, hogy a bírósághoz forduljanak az eltűnt „távollévővé” vagy halottá nyilvánítását kérve.

A Ptk. 43. cikkelye értelmében a bíróság távollévővé nyilváníthatja a személyt, ha állandó lakóhelyén egy éven át nincs információ a tartózkodási helyéről. A törvények nem határozzák meg, hogy kik jogosultak kezdeményezni az eltűntté vagy távollévővé nyilvánítást. A Ptk. logikája alapján a hozzátartozók és az abban érdekeltek közül bárki megteheti ezt. Az egyetlen idevágó követelmény, hogy a kezdeményezőnek fel kell tüntetnie keresetében, milyen célból kéri az eltűntté vagy távollévővé nyilvánítást a bíróságtól. A távollévőre vonatkozó információk hiányát a bíróság sokszor úgy értelmezi, hogy a hatóságoknak az eltűnt felkutatására irányuló intézkedései legalább egy évig nem jártak eredménnyel.

A bíróságnak a személyt távollévőnek/eltűntnek nyilvánító határozata nyomán a közjegyző leltárt készít az eltűnt utolsó ismert lakóhelyén a vagyontárgyairól, és gondnokság alá helyezi a hagyatékát. A továbbiakban a kijelölt gondnok kezeli a távollévőnek vagy eltűntnek nyilvánított személy vagyonát (azonban nem adhatja el az ingatlanát).

Az érdekeltek idővel kezdeményezhetik a bíróságon az eltűnt halottá nyilvánítását. A bíróság többek között akkor nyilváníthatja halottnak az eltűntet/távollévőt, ha annak állandó lakóhelyén legalább három évig nem tudnak a tartózkodási helyéről. Ha feltételezhető halálának időpontjában tudottan életveszélynek volt kitéve, ez a várakozási idő 1–6 hónapra csökkenhet. Az eltűnt attól a pillanattól minősül halottnak, hogy a halálát kimondó bírósági határozat jogerőre emelkedik (lásd a Ptk. 46. cikkelyét!).

Ha az eltűnt személyt halottnak nyilvánítják, de tartózkodási helyét, nyughelyét vagy földi maradványainak hollétét nem állapították meg, keresése a törvény értelmében nem szűnik meg, amíg ezeket a kérdéseket nem tisztázzák.

A halottá nyilvánítás jogi következményei alapvetően megegyeznek a halál beálltának következményeivel. Lényeges különbség azonban, hogy a halottá nyilvánított személy örököseinek öt évig nem áll jogukban elidegeníteni az örökölt ingatlan vagyont (lásd a Ptk. 47. cikkelyét!).

Összefoglalva, testvére hozzájárulása nélkül legfeljebb a lakás önre eső részét értékesítheti, az övét nem. Kezdeményezheti az öccse eltűntté, halottá nyilvánítását, ám ebben az esetben akár 5–8 évet is várnia kell az ő tulajdonrésze értékesítésére.

hk