Kapós panellakások és úszómedencés parasztházak

Ingatlanpiac: Növekvő kereslet, csökkenő kínálat

2003. április 4., 02:00 , 116. szám

Tovább nőnek az ingatlanárak. Megyei viszonylatban ma­napság Ungváron és Mun­­­kácson cserél gazdát a legtöbb ingatlan. A megyeszékhelyen például, ahol a lakások, lakóházak 76%-a magántulajdonban van, már 28 hivatalosan bejegyzett ingatlanközvetítő ügynökség működik.

Megyei viszonylatban ma­napság Ungváron és Mun­­­kácson cserél gazdát a legtöbb ingatlan. Ungváron például, ahol a lakások, lakóházak 76%-a magántulajdonban van, már 28 hivatalosan bejegyzett ingatlanközvetítő ügynökség működik.

Jelenleg valódi ingatlanpiacról főleg Ungvár, Munkács, illetve az Ungvári járás esetében beszélhetünk, a többi járási központra ugyanis az alacsony, nyomott árak, s a csekély forgalom a jel­lemző. Megyei viszonylatban az ungvári ingatlanok kétszer drágábbak, mint a munkácsiak, illetve áruk négyszerese a husztia­ké­nak, beregszásziakénak vagy nagysző­lősie­ké­nek. Ungváron óriási a keres­let, ugyanakkor a kínálat egyre apad, ezért aztán folyamatosan növekednek az árak. Regionális viszonylatban az Ungváron eladásra kínált ingatlanok valamelyest olcsóbbak a lember­gieknél, ugyanakkor például drágábbak az ivano-fran­kiv­sz­ki­aknál.

2001-ben a New York-i ese­mények, valamint az euró kö­zelgő bevezetése okán so­kan igyekeztek ingatlanba fektetni vagyonukat. Ennek eredményeként gyakorlatilag minden 2001-ben eladásra kínált ingatlan ve­vő­re talált, miközben az árak jócskán megugrottak. Ehhez nagy­ban hozzájárult a környező országokban, illetve a Nyugaton dolgozó kárpátaljaiak által hazaküldött jelentős meny­nyiségű valuta, melyet leginkább ugyancsak ingatlanokba fek­tet­tek, másrészt egyre többen próbálnak itthon boldogulni a külföldön megkeresett pénzből.

Már-már úgy tűnt, hogy 2002-ben megtorpan az áremelkedés, ám a dollár folyamatos értékvesztése, valamint az iraki háború kapcsán manapság ismét nő az ingatlanok iránti érdeklődés. A kereslet tehát óriási, a kínálat viszont „a béka feneke alatt van”, ami alapvetően három okra vezethető vissza: egyrészt, az előző években jobbára már minden eladásra kínált ingatlant megvásároltak, miközben újakat csak elvétve építettek; másrészt, alábbhagyott a kilencvenes évekre jellemző kivándorlási hullám, így a korábbiaknál kevesebb ingatlan jelenik meg a piacon; harmadrészt, az eladók a magasabb ár reményében gyakran kivárnak az értékesítéssel.

Az elmúlt egy évben 25–30 százalékkal nőttek Ungváron az in­gatlanárak. Míg múlt év nyarán 150 USA-dollár volt a lakások négyzetméterenkénti átlagára, ma már 200-on felül van.

Továbbra is az 1-2 szobás, köztes (azaz nem a legalsó és legfelső) emeleti lakások, valamint a téglából épült társasházak háromszobás lakásai iránt mutatkozik a legnagyobb kereslet a 15–25 ezer dolláros ársávban. Ezen belül a régebbi, szlovák építők által emelt társas­há­zak a „kapósabbak”, elsősorban a város központi részein (Függetlenség part, Rákóczi, Dovzsenko utca, Kis Rafanda városrész). Egy 100 négyzetméteres lakás megközelítőleg 25 ezer dollárba kerül, a háromszobás lakásokért azonban akár 40 ezer „zöldhasút” is elkérhetnek. A városközpontban ugyan­akkor akad­nak olyan lakóházak, amelyekért 70–100, sőt, Ungvár villanegyedeiben akár 200–300 ezer dol­lárt is kifizetnek a vevők. A lakóházak egyébként nagyon kelendőek, különösen, ha valamekkora telek is tartozik hozzájuk, ugyanakkor a kínálat szegényes – senki sem kíván megválni a saját „várától”, hiszen az ingatlan jó befektetés.

Az egyszobás lakások között a „hruscsovkák” és a „panelek” a legolcsóbbak: áruk 5500–6000 dollár, ugyanez téglából épült ház ese­tén el­érheti az 6,5–8 ez­ret is. A kétszobás la­ká­sok ár­ská­­lá­ja utcától és emelettől függően 6,5–13 ezer dollár kö­zött mozog. Többéves tendencia, hogy legnehezebben a háromszobás hrus­csov­kák és a panellakások, va­la­mint a négyszobás cseh építésű lakások és a szovjet építésű pa­nelek kelnek el (ezek árszintje 10–16 ezer dollár között mozog). Ugyanakkor egy központi fekvésű, jó állapotban lévő, esetleg nemrég felújított, téglaházban található négyszobás lakás ára, minimális privatizált földrészleggel elérheti a 60 ezer dollárt is.

A nagy kereslet hatására meg­növekedtek a telekárak is. Lakásépítés céljából akár az ezer dollárt is megadják áranként, ha pedig a terület alkalmas üzlethelyiség, irodaház építésére, ennek öt-tízszeresét is elkérik. Az iroda- és üzlethelyiségek iránti megnövekedett kereslet miatt már rég megvásároltak szinte minden földszinti lakást a Szabadság sugárút, a Munkácsi, Minaji és Sváb utcák tömbházaiban, melyek a városi tanács határozata alapján lakóterületből üzlethelyiséggé, irodává minősíthetők át. Egy ún. hruscsovka földszintjén ebben a városrészben a 2-3 szobás lakásokért állapotuktól függően négyzetméterenként akár 300–500 dollárt is fizetnek, azaz itt két év alatt majd háromszorosára nőttek az árak.

Viszonylag masszív az ingatlanpiac Munkácson is. Itt négy-öt ingatlanközvetítő ügynökség tevékenykedik a piacon. Munkácson a kétszobás lakások iránt mutatkozik a legnagyobb kereslet, ugyanakkor szinte mindenféle ingatlan gazdára talál, sőt immár kb. egy éve a kereslet Munkácson is meghaladja a kínálatot, ami automatikusan árnövekedéshez vezetett. Az árak az elmúlt egy év során itt is megközelítőleg 25–30 százalékkal növekedtek. Az egyszobás lakások ára 2,5–3,5, a kétszobásoké 3–6, a háromszobásoké 4–8 ezer dollár között mozog, a téglából épült családi házak ára pedig 8 ezer dollárnál kezdődik. Többéves pangást követően újra megélénkült az építési telkek iránti kereslet, így jelenleg egy átlagos, 4–6 árnyi telek ára 500–600 dollár között mozog.

Ami a megye kisebb városait, nagyközségeit illeti, azokról általánosságban elmondható, hogy igen csekély keresletnövekedés mellett kb. 15-20 százalékos áremelkedés a jellemző, ami megfigyelők szerint mindenekelőtt azzal magyarázható, hogy új lakások, lakóházak csak elenyésző számban épülnek, így fokozatosan szűkül a kínálat.

Végezetül faluhelyen mindenekelőtt a település földrajzi helyzete határozza meg az ingatlanárakat, azaz a nagyvárosok vonzáskörzetében azok növekvő tendenciát mutatnak, míg a gazdaságilag fejletlen, nehezen megközelíthető falvakban leggyakrabban önköltségi szinten sincs kereslet lakóházak iránt.

Baráth József