Drágán is kelendő az ingatlan

Ingatlanpiac: év végi összegzés

Ungváron a 20-30-as években, azaz a cseh-korszakban felépített központi városnegyed Ung-parti lakásai a legdrágábbak, s az úgynevezett hruscsovkák a legolcsóbbak. Jó hír a befektetőknek, hogy a szakértők szerint valószínűleg mégsem kell tartanunk a túlfűtöttnek tartott ingatlanpiac árainak hirtelen zuhanásától. De mi legyen azokkal az egyszeri fizetésből élőkkel, akik most szeretnének saját otthonhoz jutni?

A szakértők óvatosak. Az ungvári sajtóklub minapi fórumának témája éppen az volt, hogy az Újév utánra jósolt kijevi ingatlanár-visszaesés érezteti-e majd hatását a kárpátaljai megyeszékhelyen. A megfigyelők mindenekelőtt emlékeztettek minden hasonló előrejelzés kockázatos voltára, miután az ukrajnai ingatlanpiac fejlődése rapszodikus, Kárpátalján pedig a rendkívül lanyha építési kedv miatt valójában ki sem fejlődhetett az újépítésű ingatlanok piaca.

Tény, hogy 2004 óta legkevesebb háromszorosukra nőttek az ungvári lakásárak. Így például, 2 évvel ezelőtt egy egyszobás lakás ára 9-10 ezer dollár volt, tavaly már 20 ezer dollár körül alakult, idén pedig elérte a 35 ezer dollárt. A négyzetméterenkénti árakat tekintve az evolúció a 2004. évi 300 dollártól az idei 1030 dollárig szárnyalt. Egy jó állapotban lévő családi ház vételára ma 100 ezer dollárnál kezdődik.

A korábbi pesszimista jóslatok ellenére idén is folytatódott az áremelkedés. Egyes kereskedők 20-30 százalékos drágulásról számolnak be csupán az elmúlt négy hónap során. A legdrágábbak változatlanul az úgynevezett cseh korszakban épült lakások (egyetlen négyzetméterük 1000-2500 dollár), míg a legolcsóbbak a panelházak földszinti és nyolcadik, azaz legfelső emeleti lakásai.

A kárpátaljai szakértők szerint a stabil ukrajnai gazdasági helyzet, az állampolgárok jövedelmeinek növekedése, a jelzálogkölcsön intézményének elterjedése, az ingatlanbefektetés mind népszerűbb volta az árak csökkenése ellen hat. Arra is felhívják a figyelmet, hogy az ingatlanpiac távolról sem telítődött még, a kereslet változatlanul nagy. Árcsökkenést legfeljebb az úgynevezett hruscsovkák esetében tartanak elképzelhetőnek, amelyek nemcsak műszakilag, de erkölcsileg is elavultak már. Egyedül az int óvatosságra mindenkit, hogy a fővárosi kereskedők jelenleg "túlfűtöttnek" tartják az ingatlanpiacot, azaz indokolatlanul magasnak vélik a mai árakat, s ezért az ingatlanbefektetések kockázati szintje is növekedett valamelyest a szemükben.

Az átlagpolgár ugyanakkor mindenekelőtt arra kíváncsi, mégis miként juthat saját lakáshoz napjainkban, ha a kilencvenes évek közepéhez képest egyes becslések szerint 6-10 szeresére nőttek az ingatlanárak. A probléma drámaiságát akkor érezhetjük át igazán, ha figyelembe vesszük, hogy nagyságrendnyi növekedés következett be az árak tekintetében. A kilencvenes években a családot alapító fiatalok számára a közeli s távoli rokonság szerencsés esetben még előteremtette, vagy kamatmentesen meghitelezte valamiképpen a lakásvásárláshoz szükséges összeget. Egy kétszobás lakás ára például valamelyik beregszászi lakótelepen akkoriban 2,5 és 4 ezer dollár között mozgott, ami annak idején sem volt kis összeg, szorgos munka és takarékosság esetén azonban reális volt a belátható időn belüli visszafizetése. Ma ugyanezen lakásért 15-30 ezer dollárt kérnek el, ami az ezer hrivnyát leginkább alulról nyaldosó átlagfizetések mellett azt jelenti, hogy az egyszeri polgár számára gyakorlatilag lehetetlenné vált az otthonteremtés.

Kétségbeesésükben mind többen érdeklődnek a néhány éve megjelent új hitelezési forma, a jelzálogkölcsön iránt. Ez a hitelfajta azonban, amelynek fedezetét a szülők, nagyszülők, más rokonok ingatlana, mifelénk leggyakrabban családi házuk jelenti, ugyancsak feltételezi a hiteltörlesztők fizetőképességét, amiről ugyancsak nehéz meggyőzni a bankokat a mi kimutatható jövedelmeink mellett.

Rajzoljuk meg a tipikus hitelező portréját: 30 és 50 év közötti nős férfi, 1-2 gyermek apja, legalább havi 500 dolláros (plusz mellékjövedelem) keresettel. Nem csoda, hogy míg egyes kimutatások szerint a kijevi ingatlanvásárlások mintegy fele történik jelzálogkölcsön segítségével, addig vidéken, így nálunk is, ez az arány alig 5-7 százalék.

Ami a hitelek feltételeit illeti, a fiataloknak elviekben minél hosszabb távú kölcsönökre volna szüksége, s ez elviekben adott is, hiszen a mai leghosszabb futamidők a 2030-as években járnak le. A hitelek többségét valutában kérik a kedvezőbb kamatfeltételek miatt, amelyek azonban így is meglehetősen súlyosak, kedvező esetben is 11-12 százalék körül mozognak; arról nem is szólva, hogy a legtöbb pénzintézet fenntartja a kamatváltoztatás jogát. Ugyancsak komoly terhet jelent, hogy a jelzálogkölcsön intézésével járó kiadások (a bank és a biztosító költségei, a jegyzői illeték, az okmányok kitöltése, az ingatlan értékbecslése, beleértve a nyugdíjalapba történő befizetést és az állami illetéket) elérhetik a vételár 3,5-4 százalékát.

Az elmondottak után kész csoda, hogy az ingatlanpiacon alig tükröződik a drágulás hatása. Továbbra is veszünk és eladunk ingatlanokat, talán mert most éri csak meg igazán az üzlet! (Kárpátalja/mukachevo.net/hw.net.ua/ua-reporter.com)