Árzuhanás?

Ingatlanpiac

2009. január 16., 09:00 , 418. szám

Amikor féléve még egy egyszobás lakótelepi lakásért is mintegy 30-40 ezer dollárt kértek Ungvár központjában, sokan álmodni sem mertek a saját otthonról. Úgy tűnik azonban, hogy a tavaly ősszel elszabadult pénzügyi válság jelentős változásokat idéz elő az ingatlanpiacon, ami mindenekelőtt a már-már csillagászati árak visszaesésében nyilvánul meg.

A szakemberek az elmúlt év végéig legkevesebb 10-15 százalékos áresésről számolnak be országos szinten, amit elsősorban a jelzálogkölcsönök folyósításának felfüggesztésével, illetve a bankrendszer bizonytalanságával magyaráznak. Mint rámutatnak, számítanunk kell arra is, hogy az ingatlanjaikra jelzálogkölcsönt felvetteknek teljesíteniük kell a bankokkal szembeni törlesztési kötelezettségeiket, ami egyes becslések szerint további akár 40 százalékos áresést generálhat már a közeljövőben.

A pánik jelei máris érzékelhetők. Így például Kijev előkelő negyedeiben a korábban rendkívül keresett háromszobás lakások ára mára nem egy esetben a nyári érték felére esett vissza. A mintegy 100 négyzetméter alapterületű újonnan épített külvárosi lakások pedig, amelyekért még tavaly nyár végén is mintegy 300 ezer dollárt kértek, jelenleg 150-190 ezer dollárért vásárolhatók meg.

Az ország egészét tekintve a legnagyobb áresés a keleti régiókban tapasztalható. Mint mondják, miután az elmúlt hónapokban gyakorlatilag az ipar egésze megbénult arrafelé, eltűntek a fizetőképes vevők is. Valamivel jobb a helyzet nyugaton, ahol a külföldről megtakarításaikkal hazatérő vendégmunkások még valamennyi életet lehelnek a tetszhalott piacba. Ungvár, a kárpátaljai megyeszékhely azonban kivételt képez e tekintetben, amennyiben a Planyeta obolony ingatlanügynökség adatai szerint a szeptemberi négyzetméterenkénti 1437 dolláros átlagár decemberre 1077 dollárra esett vissza, ami az országos átlagnál tekintélyesebb csökkenést jelent.

A megyeszékhelyhez hasonlóan vidéken is elsősorban a luxuskategóriába sorolható, 120 négyzetméter feletti lakóterületű ingatlanok ára esett vissza, míg a 80-100 négyzetméteres, azaz 2-3 szobás kertes házak ára fekvésüktől függően továbbra is 70 és 100 ezer dollár között mozog a járási központokban. Kivételt képez ez alól Munkács, ahol inkább az ungvári 150-250 ezer dolláros szintet közelítik az árak. A nyári árakhoz viszonyítva most helyenként akár 20 százalékkal olcsóbban is kínálnak eladásra 2-4 szobás lakótelepi lakásokat, a frekventáltabb helyeken azonban az eladók igyekeznek kitartani a magas árakat, abban reménykedve, hogy a válság gyorsan véget ér.

Ugyancsak gond megfigyelők szerint, hogy az ingatlanpiac még kora ősszel gyakorlatilag befagyott, azaz alig akad vevő, miközben a kínálat - elsősorban a kényszereladások miatt - egyre nő. A helyzet normalizálásának irányába hathat, hogy a kormány múlt év végén megtiltotta a bankoknak a jelzáloggal terhelt ingatlanok elárverezését, amennyiben az adós legalább a kölcsön kezelésének kamatait fizeti. De nemcsak a luxuspaloták iránt érdeklődők lettek óvatosabbak, hanem a szerényebb jövedelműek, a középosztályba sorolhatók is; ők elsősorban azért, mert a bankok gyakorlatilag beszüntették az ingatlanvásárlások hitelezését, a vásárláshoz szükséges saját forrással viszont csak kevesen rendelkeznek.

A szakemberek rámutatnak, hogy a kialakult helyzetet tovább bonyolítja a dollárhiány azoknál, akik mégis ingatlant szeretnének vásárolni. Mint mondják, pillanatnyilag azok nyerték a legtöbbet, akik az őszi pánik idején nem igyekeztek minden áron megszabadulni a dollárban őrzött megtakarításaiktól, mivel most lényegesen olcsóbban juthatnak ingatlanhoz.

Bizonyosan az elmúlt év veszteseinek tekinthetők ugyanakkor, akik ingatlanba fektették tőkéjüket. Ők most kivárhatnak, amíg véget nem ér az ingatlanárak mélyrepülése, ellenkező esetben csak jelentős vesztséggel tehetik pénzzé épületüket vagy lakásukat. Különösen nagyok a veszteségek azoknál, akik jelentősebb, 100-150 négyzetméteres ingatlanok megépítésébe fektették pénzüket azzal a céllal, hogy később tekintélyes haszonnal adjanak túl rajtuk. Amennyiben a válság kezdetéig sikerült befejezni az építkezést, most holt tőkeként lóg a nyakukon az eladhatatlan épület. Még rosszabb azonban a helyzet, ha az építkezés nem fejeződött be. Ősszel sokan kénytelenek voltak félbe hagyni a munkálatokat, akik pedig korábban hitelt vettek fel az építkezéshez, most a részletek törlesztésével is gondban vannak.

Ami a jövőt illeti, az ingatlanpiac szereplői nem túl optimisták. Úgy gondolják, hogy az áresés legkorábban idén nyárra állhat meg. De még ha akkor azonnal meg is kezdődik a drágulás, amiben egyébként nemigen hisznek a hozzáértők, jelenleg úgy becsülik, hogy legfeljebb két év múlva érhető el ismét a tavaly nyári árszint.

pszv