A bérelt ingatlan körüli terület használatáról

„Szeretném bérbe adni az üresen álló istállómat. Mivel azonban úgy hallottam, hogy a bérlőnek joga van használni az épület körüli területet, attól tartok, hogy a bérlő az egész gazdasági udvart elfoglalja majd az állataival. Mit mond erről a törvény? Mekkora területet köteles biztosítani egy gazdasági épülethez a bérbeadó?”

A Polgári törvénykönyv (Ptk.) 796. cikkelyének 1. pontja kimondja, hogy a bérlő a bérleti szerződés alapján rendelkezésére bocsátott épülettel vagy egyéb ingatlan létesítménnyel együtt megszerzi annak a földrészlegnek a használati jogát is, amelyen az ingatlan áll, valamint használati jogot nyer a bérelt ingatlant körülvevő földterületből is annyira, amennyi elégséges annak a célnak a megvalósítására, amelyre az ingatlant bérelte. Ily módon a bérleti cél eléréséhez szükséges nagyságú kapcsolódó földterület is részét képezi a bérleménynek. Ám míg az ingatlan alatti földterület nagyságával kapcsolatban aligha merülhetnek fel kérdések, hiszen a telket nem lehet „kihúzni” az épület alól, az épülethez tartozó, a bérlő számára biztosítandó terület nagyságának meghatározása nem ennyire egyértelmű.

Ennek ellenére meglehetősen gyakran előfordul, hogy ingatlanbérleti szerződésekben egyáltalán nem határozzák meg a környező terület nagyságát, illetve határát, holott utóbb adódhatnak problémák ebből. Amennyiben valaki bérbe vesz egy istállót, a szerződés megfelelő pontjában feltüntetik, hogy az építményt milyen célra fogják használni, például lovakat fognak tartani benne. Mivel a Ptk. a szerződés tartalmától függetlenül úgy rendelkezik, hogy a bérlőnek joga van használni a környező területet, ezért ha a szerződésben nem jelölték ki annak konkrét határait, utóbb vita támadhat a bérlő és a bérbeadó között arról, hogy az előbbinek mekkora területre van szüksége a lovak tartásához. A bérlő ekkor megteheti, hogy bírósághoz fordul és követeli, hogy bocsássanak a rendelkezésére egy annál nagyobb területet, mint amekkorát a bérbeadó szánt erre a célra. Még ha a túlzott, megalapozatlan követelésekkel előálló bérlőnek nem sok esélye van is megnyerni egy ilyen pert, tudjuk, hogy bíróságainkon néha születnek meglepő döntések, ezért nem árt megelőzni az ilyen helyzeteket.

A Ptk. rendelkezése a szerződéskötés szabadságáról módot ad arra – és meglehetősen gyakran élnek is ezzel a lehetőséggel a szerződő felek –, hogy a szerződésben hasonló esetben egyértelműen kikössék, miszerint A földbérletről, valamint Az állami és kommunális tulajdon bérléséről törvények rendelkezései nem vonatkoznak az adott megállapodásra, miután nem föld-, hanem ingatlanbérleti szerződésről van szó. Ez a kikötés egyúttal azt is egyértelművé teszi, hogy nem burkolt földbérleti szerződést kötöttek a felek.

A viták elkerülése végett ugyancsak célszerű kiegészítő szerződést kötni, amelyben pontosan rögzíthetők a bérleményhez tartozó földterület határai. A földterület határait, valamint a bérlő általi használatának feltételeit azért is javasolt külön szerződésbe foglalni, hogy a tulajdonképpeni bérleti szerződésbe ne kerüljenek be a földbérleti szerződésre jellemző ismertetőjegyek.

Összefoglalva, az ukrán polgári jogban nincsenek meghatározva annak az ingatlanhoz tartozó földterületnek a pontos méretei, amelyet az ingatlan bérlőjének jogában áll használni, ezért a szerződő felek szabadon rendezhetik ezt a kérdést, sőt célszerű is szerződésben szabályozni a témát a későbbi viták elkerülése végett.

hk