Az OSZBB-ről röviden

2018. november 13., 17:26 , 929. szám

„Elkerülhetetlennek tűnik, hogy a mi emeletes házunkban is úgynevezett OSZBB alakuljon, de továbbra sem tudom pontosan, hogy mi ez valójában, s miért jó nekünk, lakóknak, ha megalakítjuk. A magam részéről még mindig azt hiszem, hogy ez is csak az egyszerű emberek átverésének egy módja. Mi a véleménye?”

– Az OSZBB az „об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (Többlakásos Épület Társtulajdonosainak Egyesülése) kifejezés rövidítése, és olyan jogi személyt jelöl, amelyet a ház lakás-, illetve nem lakáscélú helyiségeinek tulajdonosai alakítanak közös tulajdonuk kezelésére.

Az ilyen egyesülések létrehozását, bejegyzését, átszervezését, tevékenységét és felszámolását A többlakásos épületek társtulajdonosainak egyesüléséről törvény szabályozza (a továbbiakban: TET).

Az OSZBB létrehozása nem egyszerű, általában sok türelmet és kitartást igénylő folyamat, s rendszerint a működtetése sem zökkenőmentes – már csak azért sem, mivel a posztszovjet térségben nincs hagyománya a közös tulajdonkezelésnek, s a vonatkozó törvények is tökéletesítésre szorulnának. Ezzel együtt a csőd szélére jutott állam és az önkormányzatok által gyakorlatilag sorsukra hagyott tömbházak lakástulajdonosainak pillanatnyilag nincs más lehetőségük arra, hogy saját kezükbe vegyék e közös tulajdont jelentő ingatlanok kezelését, elsősorban ami a fenntartásukat, tatarozásukat, az önkormányzattal és az állami hatóságokkal, illetve a társtulajdonosokkal való hivatalos kapcsolattartást, együttműködést, a napi ügyintézést illeti.

A tulajdonjog gyakorlásának sajátosságairól többlakásos épületben című törvény 6. cikkelye, illetve a TET 14. cikkelye értelmében az OSZBB tagjait a következő jogok illetik meg:

– megválaszthatják az OSZBB vezetőit, s ők maguk is megválaszthatók vezetőknek;

– jogosultak hozzáférni az OSZBB tevékenységére vonatkozó adatokhoz (beleértve a pénzügyi adatokat is);

– részt vehetnek az OSZBB irányításában (a törvények és az egyesülés alapszabálya által biztosított keretek között);

– betekinthetnek az OSZBB közgyűléseinek jegyzőkönyveibe, illetve a kérdőívekbe;

– követelhetik az OSZBB törvényesen megválasztott testületeitől jogaik védelmét és a jószomszédság szabályainak betartását;

– akadálymentesen használhatják az épület közös tulajdonát (a jogszabályi korlátok között);

– jogosultak tájékoztatást kapni az épület állapotáról, a karbantartásával és üzemeltetésével kapcsolatos kérdésekről, a közös tulajdon fenntartásának költségei­ről és a hasznosításából származó bevételekről.

Tudni kell, hogy a tulajdonosi jogok érvényesítése nem történhet a társtulajdonosok kárára. A társtulajdonosok közötti viták megegyezéssel vagy bírósági úton rendezhetők.

A társtulajdonosok kötelezettségei az alábbiak:

• végre kell hajtaniuk az OSZBB alapszabályának megfelelően létrehozott szervek határozatait;

• időben meg kell fizetniük a járulékokat és a kommunális szolgáltatások díjait;

• meg kell téríteniük a társtulajdonosoknak okozott kárt;

• be kell tartaniuk a tűzvédelmi előírásokat és az egészségügyi normákat;

• tisztán kell tartani az épületet és az épület körüli területet;

• rendeltetésszerűen kell használni a helyiségeket, biztosítani állaguk megőrzését;

• tájékoztatniuk kell az OSZBB vezető testületeit az épületben keletkezett károkról;

• kötelesek megakadályozni a társtulajdonosok törvényes jogainak és érdekeinek sérelmét;

• el kell végezni az épület rekonstrukcióját, felújítását, folyó és nagytatarozását.

Az OSZBB talán legnagyobb előnye, hogy olyan források bevonását is lehetővé teszi a közös tulajdon fenntartásába és működtetésébe, amelyekre a társtulajdonosoknak egyenként nem volna lehetőségük vagy csak komoly nehézségek árán. Így az egyesületnek jogában áll hitelt felvenni, befogadni természetes és jogi személyek önkéntes adományait, bérbe adni az épület közös helyiségeit és az egyéb közös tulajdont, saját gazdasági tevékenységéből származó bevételre tenni szert, kezelni a közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos társtulajdonosi befizetéseket. A mindennapi gyakorlatban az egyik legnagyobb pozitívumként emlegetik, hogy a jelenlegi rendszer szerint gyakorlatilag csak az OSZBB közvetítésével lehet hozzájutni a helyi önkormányzatoktól-lakásgazdálkodási vállalatoktól (ZSEK) igényelhető épületfenntartási támogatásokhoz (például tetőjavításra).

Jó tudni, hogy a bevételeket, amelyekre az OSZBB szert tesz (például a közös helyiségek, a ház körüli terület, a kiszolgáló létesítmények bérbe adásából), kizárólag az épület fenntartására, illetve üzemeltetésére lehet fordítani, esetleg alapot lehet képezni egy, a jövőben esedékes nagyjavítás finanszírozására, vagy az épületfenntartási hozzájárulás összegének csökkentésére. Vagyis arra nincs lehetőség, hogy a képződő bevételt elosszák az OSZBB tagjai között, mert azzal az egyesülés tulajdonképpen gazdasági szervezetté alakulna át.

Az OSZBB saját hatáskörben dönt a társtulajdonosok által befizetendő épületfenntartási hozzájárulás összegéről és megfizetésének módjáról. Ugyancsak maga választja meg az egyesülés azokat a személyeket vagy cégeket, akik/amelyek az épület és a környező terület fenntartásával kapcsolatos munkákat, feladatokat elvégzik.

Gyakran felmerülő kérdés, vajon rendelkezik-e egyáltalán az OSZBB a ház körüli területtel? A válasz mindenekelőtt attól függ, van-e az egyesülés kezelésében, a lakók közös tulajdonában ilyen terület. Amennyiben igen, annak hasznosításáról illetve kezeléséről szintén az OSZBB dönt. Azzal a megkötéssel természetesen, hogy a jelentősebb változtatásokhoz (például: garázsépítés, parkoló kialakítása, kiszolgáló létesítmények építése, kioszkok telepítése stb.) meg kell szerezni az illetékes helyhatósági szervek és szakhatóságok hozzájárulását.

Le kell szögezni, hogy azok az ingatlantulajdonosok, akiknek lakásuk vagy nem lakáscélú helyiségük van olyan épületben, amelyben OSZBB alakult, belátásuk szerint rendelkezhetnek tulajdonukkal, azaz az OSZBB hozzájárulása nélkül eladhatják vagy bérbe adhatják azokat. Ezzel kapcsolatban a tulajdonosnak mindössze annyi kötelezettsége van, hogy tájékoztassa a leendő vásárlót vagy bérlőt, hogy az általa megvásárolni vagy kibérelni szándékozott ingatlan egy olyan épület része, amelyben OSZBB alakult, illetve tájékoztatnia kell őt az OSZBB alapszabályáról, s az ebből következő jogairól és kötelezettségeiről.

A fentiekre való tekintettel érdemes néhány szót ejteni arról, hogy miként történik a döntéshozatal az OSZBB-ben. A jogszabályok értelmében a társulás legfelső irányító testülete a többlakásos épület társtulajdonosainak közgyűlése. A közgyűlést évente legalább egyszer össze kell hívni, az ott született határozatok pedig az OSZBB valamennyi tagjára nézve kötelezőek. Természetesen mód van arra, hogy a polgár fellebbezzen e határozatok ellen a bíróságon.

A TET 10. cikkelye értelmében a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik egyebek mellett:

• a vezetőség tagjainak megválasztása;

• a költségvetés, a mérleg és az éves jelentés elfogadása;

• az építési és javítási munkálatok elvégzésére vonatkozó határozatok meghozatala;

• az alapszabály, illetve módosításának jóváhagyása;

• a vezető megválasztása illetve leváltása, a vele kötendő szerződés jóváhagyása, illetve módosítása;

• a közös tulajdon hasznosításával kapcsolatos kérdések eldöntése;

• a társtulajdonosi hozzájárulások összegével, megfizetésük rendjével kapcsolatos határozathozatal;

• az egyesülés forrásainak felhasználásával kapcsolatos döntések elfogadása stb.

Összefoglalva, az OSZBB nem ideális módja a közös tulajdon kezelésének, és a lakótársakkal sem mindig könnyű közös nevezőre jutni, ám jobb híján meg kell próbálnunk élni a lehetőséggel. Ne feledjük: ha kételkedünk, bármikor kérhetjük jogász tanácsát, illetve a bírósághoz fordulhatunk.

hk