A szolgalmi jogról és a kisajátításról

2020. május 19., 14:18 , 1006. szám

„A háztáji végében, a földrészlegünk szélén vezetnék az utat a falu határában épülő szupermarkethez, meg annak a parkolójához. Jöttek az emberek a tanácstól és a járástól, méricskéltek, aztán azt mondták, hogy már az idén ki kell mérni egy tízméteres sávot a földünkből, hogy a teherautók be tudjanak hajtani az építkezéshez, aztán később esetleg szabályos út épülhet a földjeinken át a szupermarkettől a falu központjáig. Megteheti ezt a tanács a beleegyezésem nélkül? Jár kárpótlás a földért, ha mégis odaépül az az út?”

– Meg kell különböztetnünk egymástól a levélben szereplő két helyzetet: az egyik, amikor a szupermarket építtetője vagy a községi tanács ideiglenesen áthaladást biztosít a lakók földjén keresztül, hogy hozzáférhetővé tegye az építési területet; a második esetben az útépítéshez a földet ki kell vásárolni vagy ki kell sajátítani.

A Földtörvénykönyv 16. fejezete tárgyalja a szolgalmi jog (право земельного сервітуту) fogalmát. Ez biztosít lehetőséget a földterületek tulajdonosai vagy használói és a többi érdekelt számára, hogy jogszabály, szerződés, esetleg bírósági határozat alapján bizonyos korlátok között, fizetség ellenében vagy ingyenesen használják mások földrészlegeit (lásd a 98. cikkelyt!). Fontos megjegyezni, hogy a szolgalom megállapítása nem fosztja meg a tulajdonost a földje birtoklásával kapcsolatos jogaitól, s nem is korlátozza azokban. A szolgalom lehet állandó és ideiglenes. A kezdeményező személy és a földterület használója közötti szerződéssel megállapított szolgalom legfeljebb arra az időszakra szólhat, amelyre használója a földet használatba kapta.

A Földtörvénykönyv 99. cikkelye a szolgalom számos formáját-fajtáját sorolja fel. Mindjárt az a) pont rögzíti a földterületen való áthaladás és a kerékpáron való áthajtás jogát. A b) pontban szerepel a közlekedési eszközzel való áthaladás a területen már meglévő úton. Útépítésről azonban ezzel összefüggésben nem esik szó, vagyis a jogszabály nem ad eligazítást arra az esetre, ha a teherautók termőföldet használnak útnak. Ugyanakkor a szolgalom formáit soroló cikkely utolsó, z) pontja így szól: „Egyéb szolgalmak”, ami meglehetősen tág teret enged a fantáziának és a jogalkalmazónak egyaránt.

Ez a helyzet azonban nem jelenti azt, hogy a földtulajdonos teljesen ki lenne szolgáltatva a szolgalom megállapítását kezdeményező beruházónak vagy a községi hatóságoknak.

A 98. cikkely 4. pontja úgy rendelkezik, a szolgalmat oly módon kell megállapítani, hogy az a lehető legkevésbé legyen terhes azon földterület tulajdonosa számára, amelyre vonatkozóan bevezetik. A 101. cikkely 3. és 4. pontja értelmében a földrészleg tulajdonosa fizetséget kérhet a szolgalomért azoktól, akiknek a javára azt bevezették, s a szolgalomból származó kárának megtérítésére is igényt tarthat.

A szolgalomról az abban érdekelteknek a földrészleg tulajdonosával, tehát esetünkben önnel kell megállapodniuk – beleértve az esetleges fizetséget és kártérítést is. Ha nem sikerül megegyezniük, a kezdeményezők a bíróságtól is kérhetik a szolgalom megállapítását. A bíróság előtt azonban önnek is lehetősége lesz előadni az igényeit.

Más kérdés a földjén keresztül vezető állandó út megépítése. A szupermarket építtetője belátása szerint dönthet az út megépítéséhez szükséges földterületek kivásárlásáról. Ha az útépítés összhangban van a település elfogadott területrendezési tervével, a falu önkormányzata is határozhat úgy, hogy megveszi a szóban forgó földterületet. Ehhez természetesen mindkét esetben szükség van az ön hozzájárulására.

A földek és a rajtuk elhelyezkedő ingatlantulajdon elidegenítéséről rendelkező törvény (Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності) kivételes esetekben a magántulajdonban lévő földterület kisajátítására is lehetőséget ad. Kivásárláskor az önkormányzat egyszerűen közös megegyezéssel megvásárolja az ön tulajdonában lévő földet. Ha viszont kisajátításra kerül sor, térítés ellenében ugyan, de akarata ellenére is megfoszthatják a természetes vagy jogi személyt a földtulajdonától vagy ingatlanától.

A kisajátítást mindig meg kell előznie a kivásárlásra tett kísérletnek. Kisajátításra csak a földterület értékének előzetes kompenzációja után kerülhet sor. Amennyiben a közösségi célokra a szóban forgó földrészlegnek csupán egy bizonyos részére van szükség, ám a kisajátítás vagy kivásárlás következtében a fennmaradó rész rendeltetésszerű használata lehetetlenné válik, a tulajdonosnak jogában áll követelni, hogy a kisajátító a teljes földrészleget vásárolja meg. A kisajátítónak a földrészleg tulajdonosának kérésére a kisajátítandóval egyenértékű földterületet kell felajánlania. A kisajátítandó földrészleg tulajdonosa ekkor eldöntheti, hogy a felajánlott csereföldet vagy a földrészlege vételárát kéri-e.

Fontos, hogy kisajátításra kizárólag bírósági határozat alapján kerülhet sor. Vagyis az önkormányzatnak a bíróság előtt is bizonyítania kell, miért elkerülhetetlen a kisajátítás. Az eljárás során a kisajátítandó földterület tulajdonosának is módjában áll a bíróság előtt előadni az érveit, illetve bejelenteni az igényeit. Amennyiben a bíróság elrendeli a kisajátítást, egyben a tulajdonosnak fizetendő kompenzáció összegéről is határoz. A kisajátított földrészleg önkormányzati tulajdonjogának bejegyzésére csak azután kerülhet sor, hogy a tulajdonos teljes egészében megkapta a kompenzáció összegét, vagy be lett jegyezve tulajdonaként a kisajátított földjéért cserébe kapott terület.

Elmondható tehát, hogy az önkormányzatnak vagy a szupermarket építőjének valóban módja van akár az ön hozzájárulása nélkül is biztosítani ideiglenesen az áthaladás jogát a tulajdonát képező földterületen a szolgalom megállapításának kezdeményezésével. Útépítés esetén kivásárolhatják, de az önkormányzat akár ki is sajátíthatja a szóban forgó földterületet. Önnek azonban a föld tulajdonosaként minden esetben joga van akár a bíróság előtt is ismertetni elvárásait és igényeit, hiszen megilleti a kárpótlás.

hk