Albérlet háború idején

Az orosz hadsereg betörése Ukrajnába, a településeket érő tüzérségi, légi- és rakétatámadások sokakat kényszerítenek arra, hogy elhagyják otthonaikat, s az ország békésebbnek tartott régióiban telepedjenek le. Az UNIAN hírügynökség utánajárt, hogyan alakulnak a lakásbérleti díjak az ország különböző régióiban.

Ukrajna Ideiglenesen Megszállt Területeinek Reintegrációs Minisztériuma szerint az ősz közepére több mint 7 millió ukrán vált belső menekültté. Közülük több mint egymillió gyermek.

Mint az áradat

A teljes körű háború kirobbanásakor az ukrán bérlakáspiacot elárasztották a frontvonalból és a központi régiókból az ország nyugati része felé tartó polgárok. Az óriási kereslet miatt – különösen Lembergben (Lviv) – a lakásbérleti díj helyenként elérte a havi 800-900 dollárt, míg a háború előtt hasonló lakásokat 500-600 dollárért lehetett bérelni. Beszámoltak abszurd és megalapozatlan esetekről is, amikor nagyon régi és komfort nélküli lakások ára a többszörösére emelkedett. Szerencsésnek mondhatta magát, akinek rokonok vagy ismerősök révén többé-kevésbé elfogadható lakást sikerült találnia, mások kénytelenek voltak irdatlan áron lelakott albérletben élni, vagy továbbvándorolni Európába.

Áprilistól azonban apadni kezdett az Ukrajna nyugati régióit ellepő migrációs cunami, és ezzel együtt a bérleti díjak is megindultak lefelé. Ugyanakkor a központi régiókban növekedni kezdett a lakások iránti kereslet.

Átalakuló piac

Az orosz megszállók teljes körű offenzívája négy kategóriára osztotta az ukrán bérlakáspiacot. Az első az ideiglenesen megszállt területeké. A második a háborús övezethez közeli régióké. A harmadik a hátországi régióké, ahol ugyan nagy a rakétatámadás veszélye, de amelyeket nem ér el a hagyományos tüzérségi rendszerek tüze. Az utolsó kategóriát a legbiztonságosabb – amennyire ez a jelenlegi körülmények között egyáltalán lehetséges – nyugati régiók alkotják.

A fenti kategóriák mindegyikében sajátos tendenciákat figyeltek meg. Nyilvánvaló, hogy az ideiglenesen megszállt területek lakásbérleti piacának fejlesztéséről nem beszélhetünk. Ami a front­övezetet illeti, különösen Zaporizzsja, Donyeck és Harkiv megyéket, a teljes körű háború kezdetén ezek elsősorban amolyan pihenőhelyül szolgáltak az ideiglenesen megszállt területekről érkező, majd továbbutazó menekültek számára. Később olyan emberek telepedtek meg ott, akik az Ukrajna által nem ellenőrzött területeket elhagyva nem álltak készen rá, hogy még inkább eltávolodjanak az otthonaiktól. Ezeken a területeken nem volt jelentős a bérleti piac aktivitása, a lakásárak meredeken estek. Ez a tendencia a mai napig tart.

„A bérleti díjak ott körülbelül a háború előtti szint 50%-át teszik ki” – mondja Eduard Brazasz, az Ukrajnai Ingatlanszakértők Szövetsége Információs Rendszerek és Analitikai Bizottságának vezetője.

A hátországi régiók, köztük Kijev, jelenleg a legoptimálisabb helyek közé tartoznak a lakásbérlés tekintetében ár és biztonság arányának szempontjából. A teljes körű invázió kezdetén, amikor a polgárok többsége inkább az ország nyugati részét részesítette előnyben, a hátországi területeken a lakbérek a frontövezetekhez hasonlóan helyenként akár 50%-kal is csökkentek, de amint megkezdődött a betolakodók kiszorítása keleti irányba, megindult a növekedés.

Ugyanakkor Nyugat-Ukrajna, amely a teljes körű háború kezdetén sokkal több menekültet fogadott be, mint amennyit „el tudott nyelni”, most kilábalóban van az emberáradatból. Sok ukrán lehetőség szerint visszatért az otthonába, vagy továbbvándorolt Európába. Mostanában már ritkán találni ott olyan kozmikus bérleti díjakat, mint a háború első hónapjaiban, bár a piaci medián érték még mindig lényegesen magasabb a háború előttinél.

Változó elvárások

Az ukrán lakásbérleti piacon a teljes körű háború kezdetével megváltoztak a kritériumok, amelyek alapján a bérlők lakást választanak, a bérbeadók pedig megszabják a bérleti díjat.

„Nemcsak a kényelem, a dizájn és az ablakból nyíló kilátás érdekli a bérlőt, hanem a biztonság is: föld alatti parkolók vagy óvóhelyek közelsége, amelyek alkalmasak rá, hogy légitámadás idején óvóhelyül szolgáljanak; olyan emelet, kerület, amely kevésbé van kitéve bombázásnak” – sorolja a szempontokat Ihor Jaszko, a Winner ügyvédi iroda partnere.

A bérbeadóknál ugyanakkor előtérbe kerül a bérleti futamidő kérdése.

„A bérlők nem biztosak a jövőben, ezért keresnek lakást rövid távra. A bérbeadók viszont éppen ellenkezőleg, hosszabb távra akarnak lakást bérbe adni. Ez pedig bizonyos egyensúlytalanságot okoz. De nincs mit tenni, kompromisszumra kell törekedni” – mondta Eduard Brazasz.

Stabilizálódó piac

A szakértők rámutatnak, hogy amint csökkent az ukránok belső vándorlásának intenzitása, valamelyest stabilizálódott a lakásbérleti piac, és jelenleg Ukrajna egyik régiójában sem tapasztalható kiugróan magas kereslet.

A Bird lakáskereső alkalmazás elemzői szerint október közepén egy egyszobás kijevi lakás medián bérleti díja 10 000 hrivnya volt havonta, a kétszobásé 16 000 hr és a háromszobásé 25 000 hr. Nem sokkal február 24. előtt az ilyen lakások díja még havi 13 000 hr, 21 600 hr, illetve 46 100 hr volt.

Míg Kijevben a középső szegmensben a kereslet növekedése és a bérleti díjak emelkedése tapasztalható, addig Nyugat-Ukrajna városaiban a lakóhely iránti kereslet jelenleg kevésbé felfokozott, ám továbbra is magas.

„Átlagosan 14 400 hrivnyát kell fizetni egy egyszobás lakás bérléséért Lembergben. De a legnagyobb kereslet a kárpátaljai lakások iránt van. Ungváron egy egyszobás lakás bérlése átlagosan 16 500 hrivnyába fog kerülni” – számol be Olekszandr Hmelevszkij gazdasági szakértő.

A dnyiprói lakások iránt ma meglehetősen nagy a kereslet, mivel sokan költöztek át oda keletről és délről. Ezért a bérleti díj ott csak valamivel alacsonyabb, mint Kijevben. Ugyanakkor Odesszában jelentősen csökkent a bérlakások iránti kereslet, ennek megfelelően az árak is alacsonyabbak. Így az egyszobás lakás átlagos bérleti díja Odesszában mindössze 5 500 hrivnya.

Viszonylagos nyugalomra számítanak

Szakértők azt jósolják, hogy a közeljövőben nem várható jelentős ingadozás a bérlakások piacán Ukrajnában. Feltéve, hogy az ország helyzete gyökeresen nem változik meg, a lakásbérleti díjak nem emelkednek már jelentősen, bár nem is csökkennek. Ezt a prognózist látszik alátámasztani az albérletpiac reakciója a közelmúltban Kijevre mért ellenséges rakétacsapásokra: az orosz terrortámadások október első felében még nem vezettek észrevehető díjcsökkenéshez a fővárosban.

A helyzet további alakulása viszont nagyban függ a fronton zajló eseményektől és az agresszor ország magatartásától. Ha az oroszok terrortámadásai bizonyos városok lakóinak tömeges elvándorlásához vezetnek, és az ottani lakások iránti kereslet jelentősen csökkenni kezd, az hatással lesz az árakra is. Emellett a hő- és villamosenergia-ellátás esetleges problémái is befolyásolhatják a jövőben Ukrajna egyes régióinak vonzerejét és ennek következtében a lakhatási költségeket is. Ezek azonban már olyan tényezők, amelyeket nem lehet biztonsággal előre jelezni.              

(hk/unian.ua)