Ingatlan eladása hadiállapot idején

„Mindenfélét hallani arról, hogy lehet-e most, a háború alatt házat eladni, vagy sem. Különösen az érdekelne, hogy megteheti-e ezt helyettem valaki más megbízás alapján, ha én már nem élek Ukrajnában?”

– Amikor február 24-én bevezették a hadiállapotot Ukrajnában, lényegében megszűnt működni az ingatlanpiac. Az adatbiztonság garantálása érdekében leállították azoknak az állami nyilvántartásoknak a működését, amelyek kezelője az ukrán Igazságügyi Minisztérium. Ez történt a Tulajdonjogok Állami Nyilvántartásával is, minek következtében az ingatlanok törvényes adásvétele lehetetlenné vált az országban.

A helyzet azt követően kezdett változni, hogy a Miniszteri Kabinet 2022. április 19-én elfogadta 480. számú határozatát, amely módosította a közjegyzők tevékenységére, valamint az Igazságügyi Minisztérium által kezelt egységes és állami nyilvántartásoknak a hadiállapot idején való működésére vonatkozó szabályokat («Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» – a továbbiakban: Határozat). Ennek a Határozatnak a nyomán indult meg ismét az állami nyilvántartások működése, és jelent meg a lehetőség, hogy bizonyos feltételek teljesülése esetén a polgárok a hadiállapot idején ingatlant vásároljanak vagy eladjanak.

A szóban forgó Határozat 8. pontja kimondja egyebek mellett, hogy a vagyontárgyak (pl. ingatlanok) elidegenítésének közjegyzői hitelesítését kizárólag olyan közjegyzők végezhetik, akik megfelelnek a speciális kritériumoknak, amelyeket a fentebb említett kormányhatározat 9. pontja tartalmaz, és akik szerepelnek azon közjegyzőknek az Igazságügyi Minisztérium által jóváhagyott nyilvántartásában, akiknek engedélyezték az értéktárgyakkal kapcsolatos közjegyzői cselekmények elvégzését a hadiállapot idején.

Ezenkívül a kormány kikötötte, hogy nem lehetséges az ingatlanok értékesítése az adott ingatlan tulajdonjogának az eladó nevére történő állami bejegyzésétől számított egy hónapon belül. Kivételt képeznek ezen szabály alól az öröklés útján szerzett ingatlanok, valamint azok, amelyekhez a közös osztatlan tulajdonban birtokolt vagyonrész kijelölése révén jutott a birtokosuk. (Lásd a Határozat 17. pontját!)

Jó tudni azt is, hogy jelenleg az ingatlan elidegenítésére vonatkozó szerződés közjegyzői hitelesítése kizárólag az ingatlan helye szerint történhet. Kivételt képeznek a Kijev városában vagy a Kijev megyében található ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók. Az ilyen szerződések hitelesítését olyan közjegyző is végezheti, akinek a működési helye Kijevben vagy Kijev megyében található, de elvégezhető az ingatlan helyén vagy a jogi személy hivatalos címén, esetleg a magánszemély bejelentett lakcímén, amennyiben ez a szerződő felek egyikének tartózkodási helye. (Lásd a Határozat 19. pontját!)

A Határozat ugyancsak kimondja, hogy magánszemély ingatlanának meghatalmazás alapján történő értékesítéséről kötött szerződés közjegyzői hitelesítése tilos. (Lásd a Határozat 18. pontját!) Ez azt jelenti, hogy ingatlant csak a tulajdonosa adhat el. Felhívnám azonban a figyelmet, hogy ez a korlátozás nem vonatkozik a magánszemélyek ingatlanvásárlására, valamint a jogi személyekre (például ingatlan-adásvételi szerződés köthető jogi személy vezetőjének meghatalmazása alapján annak ideiglenes távolléte esetén).

Emellett jelenleg ingatlan nem ruházható át vállalati alaptőkéhez való hozzájárulásként, illetve nem vihető ki a társaságból a kilépő személy által.

Figyelembe kell venni azt is, hogy nem végezhet vagyontárggyal kapcsolatos közjegyzői cselekményt olyan közjegyző, akinek munkahelye (hivatala) olyan közigazgatási egységben található, ahol az Igazságügyi Minisztérium döntése nyomán tilos a hozzáférés az általa kezelt egységes és állami nyilvántartásokhoz.

Ily módon megállapíthatjuk, hogy hadiállapot idején is lehetséges ugyan akár a lakáscélú, akár az üzleti hasznosítású ingatlanok adásvétele, de csak az ingatlan-adásvételi ügyletek közjegyzői hitelesítésére vonatkozó aktualizált rendelkezések követelményeinek betartása mellett. Tehát javasolnám, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt ne csak az ingatlantárgy tulajdonjogát igazoló dokumentumokat és a szerződés szövegét ellenőrizzék alaposan, hanem annak is járjanak utána, hogy a vonatkozó rendelkezések nem korlátozzák-e az adásvételt adott esetben, illetve győződjenek meg róla, hogy a közjegyző szerepel-e abban az állami nyilvántartásban, amely lehetővé teszi számára az ingatlanok adásvételére vonatkozó közjegyzői cselekmények végrehajtását.

Kétségtelen, hogy a jelenlegi szabályozás némileg megnehezíti a polgárok dolgát. Érthető azonban a szabályozó törekvése, hogy a mostani háborús időkben korlátozza a csalás és a visszaélés lehetőségét az ingatlanügyletek terén.

hk