Kié a padlás?

„Építkezni kezdtek az emeletes házunk padlásán. Egyesek szerint lakásokat alakítanak ki odafent, mások azt mondják, egy cég költözik oda, iroda lesz. Hogyan bizonyosodhatunk meg róla, hogy a jövevényeknek jogukban áll szétverni a padlásunkat, s mi a teendő, ha kiderül, hogy törvénytelen, amit művelnek? Kihez forduljunk?”

– Mindenekelőtt tisztázni kell, hogy ki a tulajdonosa a lakóépületnek, illetve azon belül a padlásnak/tetőtérnek. A lépcsőházak, előterek, kerékpártárolók, pincék, kamrák stb. rendszerint a többlakásos épületek nem lakáscélú kiszolgálóhelyiségeinek minősülnek, s az ott lakók közös osztatlan tulajdonát képezik. A padlás kétségkívül ezek közé tartozik. A lakóközösség (Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – OSZBB) közös tulajdonát képező kiszolgálóhelyiségek nem privatizálhatók sem valamelyik lakó, sem az önkormányzat (vagy annak valamely hatósága), sem kívülállók által.

Kivételt képeznek e szabály alól azok a helyiségek, amelyeket a ház tervezésekor eredetileg nem kiszolgálóhelyiségnek, hanem valamilyen egyéb célra, például üzletnek, irodahelyiségnek szántak. Az ilyen helyiségek rendszerint nem az OSZBB tulajdonát képezik.

A padlástér rendeltetése/minősítése, a tulajdonviszonyok az épület műszaki/tulajdonjogi dokumentumai („tehpaszport”, építési dokumentáció, üzembe helyezési engedély, a tulajdonjogot igazoló okmányok stb.) alapján tisztázhatók. A műszaki dokumentumokat, terveket rendszerint az OSZBB, a ZSEK (a helyi kommunális vállalat), az önkormányzat, a BTI stb. őrzi. Ezeket kikérhetjük személyesen, de ügyvédet is fogadhatunk az ügyintézésre. A tulajdonjogi helyzetről – ha az OSZBB-nek nincsenek erre vonatkozó okmányai – az ingatlan-nyilvántartásból tájékozódhatunk, akár az interneten, akár úgy, hogy közjegyzőhöz fordulunk.

Amennyiben nem sikerül megállapítanunk a bennünket érdeklő tényeket (például, mert a hatóságok nem adják ki a szükséges dokumentumokat), forduljunk a bírósághoz, amely kikérheti az okmányokat, illetve segíthet tisztázni a szóban forgó helyiség rendeltetésének, tulajdonjogi helyzetének kérdéseit, ha nem egyértelmű a helyzet. Mód van rá, hogy igazságügyi szakértői vizsgálatot kérjünk annak megállapítására, hogy közös kiszolgálóhelyiségnek minősül-e a padlás, illetve privatizálható-e. Megjegyzendő azonban, hogy a szakértői vélemény elkészítése fizetett szolgáltatás. Legfeljebb utóbb, ha a bíróság elmarasztalja a padlásfoglalókat, kérhetjük a bírótól, hogy kötelezze az alperest a perköltségek megtérítésére.

A továbbiak attól függnek, hogy mit sikerül megállapítani a dokumentumokból. Ha kiderül, hogy a padlás a lakóház közös tulajdona, s azt jogtalanul foglalták el, esetleg törvénytelenül privatizálták, akkor a lakóknak lehetőségük van rá, hogy visszapereljék és megakadályozzák a beépítését.

Ilyenkor – pénzt, időt, energiát takarítandó meg – érdemes alaposan végiggondolni, hogy ki forduljon a bírósághoz, melyik bíróságon kell benyújtani a keresetet, ki lesz az alperes az ügyben, és minek a megállapítására kérik a bíróságot. Ha például a ház lakója indít pert a padlást beépítő magánszemély ellen, akkor ez polgári per lesz, amelyet a helyi általános illetékességű járási/városi bíróság jogosult tárgyalni. Amennyiben az OSZBB a felperes, az alperes pedig jogi személy (például a beépítést végző cég), akkor a területileg illetékes gazdasági bíróság illetékes. Ha pedig a felperes az állami szervek jogellenes fellépése, esetleg a felügyelet elmulasztása, tétlenség stb. miatt perel, akkor a közigazgatási (adminisztratív) bírósághoz célszerű fordulni.

A közhiedelemmel ellentétben nem perdöntő, hogy a lakóközösség egyetlen tagja vagy egyszerre többen fordulnak a bírósághoz. Ez inkább a pillanatnyi körülmények és az érintettek anyagi helyzetének függvénye. Az a lényeg, hogy a bíróság előtt sikerüljön bizonyítani, hogy a helyiség törvénytelen elfoglalása következtében sérültek a felperes jogai. A bizonyítás nem mindig egyszerű, javasolt a hasonló ügyekben jártas ügyvédet fogadni.

Megtörtént hasonló esetben, hogy az egyik lakó pert indított, majd fellebbezett is, de keresetét elutasították. Egy másik lakó – okulva a tulajdonostárs hibáiból – új pert indított, és helyt adtak a keresetének.

hk