A lakás ajándékozásáról
„Hogyan köttetik az ajándékozási szerződés lakás esetében? Ki és hogyan adózik az ajándék után?”
– Az ingatlanajándékozási szerződés írásban köttetik, és közjegyzői hitelesítéshez kötött. A Polgári törvénykönyv (Цивільний кодекс України) 182. cikkelye értelmében az ingatlan-tulajdonjog és a kapcsolódó egyéb vagyoni jogok, e jogok korlátozása, keletkezésük, átruházásuk és megszűnésük állami nyilvántartáshoz kötött. Így az ingatlan tulajdonjogának megszerzése után a szerződés tárgyának tulajdonjogát be kell jegyezni a vonatkozó jogszabályoknak megfelelően (lásd: Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», valamint: Постановa КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»!).
A közjegyzőségről szóló törvény (Закон України «Про нотаріат») 55. cikkelye szerint a lakás, ház és egyéb ingatlan elidegenítésére vonatkozó szerződések hitelesítése az adott ingatlan helye szerint történik. A lakás, valamint egyéb ingatlanok esetében, amelyeknél a tulajdonjogi helyzet változásának állami nyilvántartása kötelező, az elidegenítésükről szóló szerződés közjegyzői hitelesítésekor a közjegyző követelni fogja az ingatlan tulajdonjogát igazoló dokumentumok bemutatását, valamint a törvényben meghatározott esetekben azokat az okmányokat is fel kell mutatni, amelyek igazolják a tulajdonjog állami bejegyzését arra a személyre, aki elidegeníti az ingatlant.
Az ajándékozási szerződés hitelesítése során a közjegyző megállapítja a közjegyzői cselekmény elvégzésére jelentkezők személyazonosságát, valamint meghatározza polgári cselekvőképességüket. A jogi személy jogképességének és cselekvőképességének ellenőrzése során a közjegyző köteles megismerni annak alapító okiratait, az állami bejegyzési okiratot, valamint a Jogi személyek és egyéni vállalkozók egységes állami nyilvántartásának kivonatát, és ellenőrizni, hogy kiterjed-e jogképességük és cselekvőképességük az elvégzendő közjegyzői cselekményre. Ezen túlmenően a lakóépület, lakás, nyaraló, kertes ház, garázs, telek, egyéb ingatlan ajándékozási szerződésének hitelesítésekor a közjegyző ellenőrzi, hogy nem vonatkozik-e arra elidegenítési tiltás, avagy nincs-e lefoglalva.
Az ingatlanajándékozási szerződés hitelesítéséért a szerződés összege (vagyis az ingatlan értéke) 1%-ának megfelelő állami illetéket kell fizetni, amely azonban nem lehet kevesebb, mint a polgárok nem adózó minimális jövedelme (17,00 hr), valamint meg kell fizetni a közjegyzői szolgáltatások költségét.
A közjegyzőnek a szerződés hitelesítésekor benyújtandó dokumentumok listája:
1. személyi igazolvány és adóazonosító szám;
2. házassági bizonyítvány – ha a lakásra házaspárként tettek szert, a másik házastársnak közjegyző által hitelesített hozzájárulását kell adnia az ingatlan elajándékozásához;
3. a tulajdonjogot igazoló okmányok;
4. a lakás műszaki leírása (tehpaszport);
5. az ingatlan szakértői értékbecslése;
6. igazolás a család összetételéről;
7. igazolás, hogy az ajándékozónak nincs hátraléka a kommunális szolgáltatások díjának fizetése terén;
8. az ajándékozó gyermekeinek (ha vannak) születési bizonyítványa és a gyámhatóság hozzájárulása az ingatlan eladásához (ha a gyerekeknek részesedése van az ingatlanban, vagy az a bejelentett lakóhelyük).
A lista az adott eset körülményeitől függően változhat.
Mint a benyújtandó dokumentumok listájából is kitűnik, az ajándékozási szerződés megkötésének lehetnek sajátosságai, ha az adományozók házastársak. A Családi törvénykönyv (Сімейний кодекс України – a továbbiakban: Cstk.) 67. cikkelye értelmében a férj és a feleség csak abban az esetben köthet ajándékozási szerződést a házastársak közös tulajdonát képező vagyon őket megillető részéről egy másik személlyel, ha megtörtént a tulajdonrészük megállapítása és természetbeni kijelölése, vagy meghatározták a vagyonhasználat rendjét.
További megkötés, hogy ha az ajándékozási szerződés tárgya a házastársak közös tulajdona, akkor a szerződéskötéshez elengedhetetlen a másik házastárs írásbeli, közjegyző által hitelesített hozzájárulása (lásd a Cstk. 65. cikkelyét!).
A válás nem szünteti meg a házasság során szerzett vagyontárgyak közös tulajdonlását. Ezért az ingatlan elajándékozásakor a másik tulajdonos közjegyző által hitelesített hozzájárulásának bemutatására vonatkozó fenti szabály azokra a személyekre is vonatkozik, akiknek a házassága megszűnt, de közös tulajdonnak minősülő ingatlannal rendelkeznek.
Ami az ajándék utáni adózást illeti, a törvény mentesíti a személyi jövedelemadó megfizetése alól a megajándékozottat az ajándék értéke után, ha az ajándékozó a megajándékozott első- vagy másodfokú családtagja. Elsőfokú családtagnak minősülnek a magánszemély szülei, házastársa és gyermekei (beleértve az örökbefogadottakat is). Másodfokú családtagoknak tekintik az édestestvéreket, az anyai és apai ági nagyszülőket, valamint az unokákat. Abban az esetben, ha a megajándékozott belföldi illetőségű (резидент) magánszemély nem első- vagy másodfokú családtag, 5 % személyi jövedelemadót és 1,5 % katonai illetéket köteles megfizetni.
Hangsúlyoznám, hogy az adó megfizetéséért (átutalásáért) a megajándékozott személy felel.
Az adóalany, aki a neki ajándékozott ingatlan értéke formájában bevételre tett szert, megfizetheti a személyi jövedelemadót és a katonai illetéket az ingatlanajándékozási szerződés közjegyzői hitelesítése előtt, a szerződés közjegyzői hitelesítésének helyén. Ha az adót a közjegyzői hitelesítésig nem fizeti meg, az adózó köteles a beszámolási évet követő év május 1-jéig adóbevallást benyújtani a lakóhelye szerinti adófelügyelőséghez, és a bevallásban szereplő adó összegét önállóan megfizetni a beszámolást követő év augusztus 1-jéig.
Kivételt képeznek a fenti adózási szabályok alól a nem belföldi illetőségű személyek (нерезиденти), akik az ajándékozási szerződés közjegyző általi hitelesítése előtt kötelesek megfizetni az adót, valamint azok a személyek, akik a törvények értelmében nulla adókulccsal adóznak az ajándékba kapott ingatlan után.
Ha az ajándékot ingatlan formájában rezidens nem rezidenstől vagy nem rezidens rezidenstől kapja, annak adókulcsa 18%.
hk
