Az ingatlanadóról

„Kinek kell házadót fizetnie, és mennyit? A mi házunkba még sem a villany, sem a víz nincs bevezetve. Akkor is meg kell fizetni az adót, ha a ház nincs befejezve? Kinek nem kell adót fizetnie?”

– Január 1-jétől Ukrajnában hatályba léptek a lakóingatlanok adózásának módosított szabályai (lásd: Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо удосконалення адміністрування податків на майно»), alapjaiban azonban nem változott a rendszer.

A magán- és jogi személyeknek – lakások, házak, nyaralók stb. tulajdonosainak – egyaránt évente meg kell fizetniük az ingatlanadót. Az alapvető rendelkezéseket az Adótörvénykönyv (Податковий кодекс України) 266. cikkelye tartalmazza. Ezek szerint adót csak a „többlet” négyzetméterek után kell fizetni, vagyis az adómentes normát meghaladó alapterület után.

A jelenleg érvényes adómentességi normák szerint nem kell adót fizetni:

• a legfeljebb 60 négyzetméteres lakás után;
• a legfeljebb 120 négyzetméteres lakóépület (családi ház) után;
• az összesen legfeljebb 180 négyzetméter alapterületű lakás és ház után.

Az adókulcsot a helyi, települési önkormányzatok határozzák meg, de mértéke az Adótörvénykönyv szerint nem haladhatja meg a beszámolási év január 1-jén érvényes minimálbér 1,5%-át minden, a normát meghaladó négyzetméternyi alapterület után. Ha figyelembe vesszük, hogy a minimálbér 2025-ben 8000 hrivnya, akkor az egy „norma feletti” négyzetméter után fizetendő adó maximális összege a következő képlet alapján számítható ki: 1,5 x 8000 x 100 = 120 hr/m².

Vegyünk például egy 95 négyzetméteres lakást! Az adómentes norma 60 m², vagyis 35 m² után kell ingatlanadót fizetni. Amennyiben a helyi önkormányzat 1%-os adót állapított meg (nemegyszer éppen ennyi az adókulcs), akkor a fizetendő összeg: 1 x 8 000 x 100 x 35 = 2800 hr.

Ha a maximális adókulcs (1,5%) van érvényben, akkor az adó: 1,5 x 8000 x 100 x 35 = 4200 hr.

Az ingatlanadót évente egy alkalommal, legkésőbb az adóértesítés kézhezvételétől számított 60 napon belül kell megfizetni. Az értesítést az Állami Adószolgálat levélben küldi meg az adófizetőknek.

Ami a fentebb említett jogszabályi változásokat illeti, azok mindenekelőtt az egységes ingatlan-nyilvántartás bevezetésével kapcsolatosak. Az Állami Adószolgálat most már automatikusan hozzáfér az ingatlantulajdon állami nyilvántartásához, így nehezebbé vált elkerülni az adózást.

Ezenkívül életbe léptek az adómentességre jogosultak körét érintő változások. Jelenleg nem kell adót fizetni az alábbi ingatlanok után:

• családi típusú gyermekotthonok;
• árvák, szülői gondoskodástól megfosztottak és egyedülálló szülők által nevelt fogyatékossággal élő gyermekek otthona, de gyermekenként legfeljebb egy ilyen objektum;
• a fogyatékossággal élők civil egyesületei és a vállalkozásaik tulajdonát képező lakóingatlanok;
• öt vagy több gyermeket nevelő nagycsaládosok vagy nevelőszülők tulajdonában lévő lakóingatlan stb.

Jó kérdés, vajon kell-e adót fizetni a befejezetlen ház után. Ilyenkor abból kell kiindulni, hogy a törvény a lakáscélú és nem lakáscélú ingatlanok tulajdonosait tekinti adófizetőknek. Vagyis az adóhatóság szempontjából nem számít, hogy az adott épületet befejezték-e, átadták-e (üzembe van-e helyezve), vagy sem. Még annak sincs jelentősége, hogy az illető a házban lakik-e, illetve be van-e oda jelentve. Egyedül azt veszik figyelembe, hogy be van-e jegyezve az ingatlan tulajdonjoga az ingatlantulajdon állami nyilvántartásában. Ha a tulajdonjog be van jegyezve, akkor az adóhatóság fel fogja számítani az adót a norma feletti négyzetméterek után attól függetlenül, hogy be van-e vezetve az áram az épületbe, vagy sem. Tudjuk azonban azt is, hogy az ingatlan tulajdonjogának bejegyzése az üzembe helyezése nélkül alaphelyzetben nem történhet meg (mivel az ingatlannak nincsenek még okmányai), így amolyan hüvelykujjszabályként megállapítható, hogy amennyiben a ház üzembe helyezése nem történt meg, úgy általában ingatlanadót sem kell fizetni utána.

Jó tudni azt is, hogy amennyiben a tulajdonos legfeljebb 30 nappal késik az adó megfizetésével, az Állami Adószolgálat bírságot szabhat ki, amelynek mértéke az adó összegének 10%-a.
A 30 napot meghaladó késedelem esetén a bírság összege a befizetendő adó 20%-ára nő.

hk