Az OSZBB-t alapítók tulajdonjogának ellenőrzéséről

„Fontolgatjuk a szomszédokkal, hogy OSZBB-t alakítunk a lakóházban. Ezzel kapcsolatban számos kérdésünk merült fel, tanácsra lenne szükségünk.

1. Beleszámítanak a pince, a lépcsőházak, a padlás az OSZBB összterületébe, amelynek alapján eloszlanak a szavazatok, és kiszámítják a befizetéseket? Mi a teendő, ha egyeseknek a pincében kamrái, helyiségei vannak, amelyekben a holmijukat őrzik? Úgy tudjuk, ezeket csak közös megegyezéssel használják, nincsenek a tulajdonukban, legalábbis nincs erről papírjuk.

2. Kb. tíz éve egy vállalkozó kivásárolta az egyik földszinti lakást, és kibővítette az utca felé, üzlethelyiséget alakítva ki benne. Ez a rész azóta erősen kitüremkedik az épületből. A vállalkozó általában kereskedőknek adja ki ezt a helyiséget, most éppen egy zálogház bérli. Ez az épületrész is az OSZBB-hez fog tartozni? Ki lesz az OSZBB tagja: a helyiség bérlője vagy a tulajdonosa? Hozzá kell járulniuk az OSZBB költségeihez?

3. Elég, ha a lakók bemutatják az adásvételi szerződést, vagy szükség van igazolásra a tulajdonjogok nyilvántartásából, hogy bizonyítsák, övék a lakás?

4. Melyik hatósághoz forduljunk, hogy megszerezzük a teljes listát az épületben tulajdonjoggal rendelkezőkről? (Így pontosan tudnánk, hogy mely lakások, helyiségek tartoznak az épülethez.)”

– Ami az 1. kérdést illeti, a kiszolgáló- és műszaki helyiségek, pincék, kamrák, padlások, lépcsőházak stb. nem számítanak bele az OSZBB (Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) teljes területébe, amelynek alapján a társtulajdonosok szavazatait és a közös költségekből való részesedésüket megállapítják. Mindezek a kiszolgáló- és egyéb helyiségek valamennyi lakás- és nem lakáscélú helyiség tulajdonosának közös osztatlan tulajdonát képezik. Ezek a helyiségek nem adhatók magántulajdonba, bár a kilencvenes évek elején előfordult, hogy a lakók ezeket is privatizálták. Ebben az esetben ezeknek a helyiségeknek is rendelkezniük kell saját műszaki leírással (технічний паспорт), kataszteri számmal, és önálló ingatlan objektumként kell legyenek bejegyezve. Általában azonban pusztán abból, hogy a lakók egy része szóbeli megállapodás alapján használ bizonyos pincehelyiségeket, kamrákat, nem képződik tulajdonjog, és ezeket nem lehet figyelembe venni sem a társasházi szavazásnál, sem a közös költségekhez való hozzájárulás kiszámításánál.

A második kérdéssel kapcsolatban abból kell kiindulni, hogy alaphelyzetben a korábban a vállalkozó által megvett és kibővített helyiség szintén része az OSZBB-nek. Már csak azért is, mert utólag a lakást szinte lehetetlen teljesen elválasztani az épület konstrukcióitól, műszaki rendszereitől. Rendszerint csak azok az esetek képeznek kivételt e szabály alól, amikor az épületet eleve úgy tervezték, hogy annak földszintjét üzlethelyiségként, szolgáltatások nyújtására, esetleg irodahelyiségként hasznosítsák.

Társtulajdonos az OSZBB-ben kizárólag az a személy lehet, aki az Ingatlan-tulajdonjogok Állami Nyilvántartásában az üzletté átalakított lakás tulajdonosaként van bejegyezve, esetünkben tehát nem a bérlő, hanem a vállalkozó, aki az ingatlant megvette.

A harmadik kérdésről: az ingatlan-tulajdonjog igazolására az Ingatlan-tulajdonjogok Állami Nyilvántartásában szereplő bejegyzés szolgál, tehát nem az adásvételi szerződés vagy egyéb, a tulajdonosváltást igazoló dokumentum. Az adásvételi szerződés csupán alapul szolgál a tulajdonjog bejegyzéséhez a nyilvántartásba, de nem bizonyítja magát a tulajdonjogot. Vagyis a tulajdonjog igazolásához szükséges és elégséges egyetlen okmány az ingatlan-tulajdonjogok nyilvántartásában szereplő bejegyzésről készült kivonat vagy igazolás. Ily módon az OSZBB megalakításakor jogukban áll követelni a lakóktól az ingatlanuk tulajdonjogának bejegyzéséről készült kivonatot.

Végül a negyedik kérdésre azzal a bizonyára kiábrándító válasszal szolgálhatok, hogy hivatalosan szinte lehetetlen egyetlen dokumentumban megszerezni az egy adott lakóházban ingatlantulajdonnal rendelkezők teljes listáját, mivel az ilyen információk személyes adatoknak minősülnek.

Ugyanakkor létezik néhány gyakorlati módszer arra, hogyan lehet szert tenni a szóban forgó adatokra. A legmegbízhatóbb s egyben a legegyszerűbb módszer az, ha felveszik a kapcsolatot egy közjegyzővel, aki hozzáféréssel rendelkezik az ingatlan-tulajdonjogok nyilvántartásához, és készíthet egy összeállítást az adott címen nyilvántartott valamennyi objektumról. Ez egy legális módja a társasház létrehozásához szükséges adatok összegyűjtésének. Egy másik lehetőség, hogy minden lakás esetében külön-külön kezdeményezik az Igazságügyi Minisztérium elektronikus szolgáltatásain keresztül a szükséges információk kiadását, ám ez sok időt vesz igénybe. Ezenkívül felkereshetik a helyi Műszaki Leltározási Hivatalt (БТІ), a helyi önkormányzatot, hogy igényeljék a ház műszaki leírását és az épületben található objektumok számát, de ott nem rendelkeznek naprakész adatokkal a tulajdonosokról.

hk