A termőföld adásvételéről

„Szeretném megtudni, milyen szabályok vonatkoznak a termőföld adásvételére. Különösen arra lennék kíváncsi, hogy mi az az elővásárlási jog?”

– Az Ukrajna egyes jogszabályainak módosításáról a mezőgazdasági földek forgalomba hozatalának feltételeiről szóló törvény értelmében a mezőgazdasági földek adásvételére vonatkozó moratóriumot 2021. július 1-jével feloldották. A földpiac azonban csak bizonyos korlátozásokkal nyílt meg.

Kezdetben (2024-ig) csak magánszemélyek – beleértve az egyéni vállalkozókat (FOP) is – értékesíthetnek és vásárolhatnak termőföldet. 2024. január 1-jétől a mezőgazdasági földek piacán megjelennek a jogi személyek. Ugyanakkor a törvény jelenleg sem tiltja a jogi személyeknek, hogy a 2021. július 1. előtt birtokukba került földrészlegeket értékesítsék. Ugyancsak vásárolhatnak földet a kistérségek, az állam és – behajtás keretében – a bankok is. Nem vehetnek azonban termőföldet a külföldiek, a hontalanok és a külföldi tulajdonban lévő jogi személyek. A külföldiekre vonatkozó termőföldvásárlási tilalom kizárólag országos népszavazás útján oldható fel. Azonban a külföldiek a tilalom feloldása esetén sem vásárolhatnának földet a határ menti 50 kilométeres sávban.

Ami a megszerezhető földterület méreteit illeti, egy magánszemély legfeljebb 100 ha termőföldet vásárolhat. A későbbiekben, 2024-től az egy magán- vagy jogi személy birtokában lévő földterület nem haladhatja meg a 10 000 ha-t. Lényeges, hogy a jelzett területekbe nem számít bele a szóban forgó törvény elfogadása előtt vásárolt vagy más úton szerzett föld.

Mezőgazdasági hasznosítású földre szert tenni adásvételi, ajándékozási, élethosszig tartó eltartási, öröklési és csereszerződés útján, valamint a vállalati alaptőkébe való bevitelével, illetve a földrészlegre irányuló behajtás útján lehet. Ajándékozási, élethosszig tartó eltartási, öröklési szerződéssel csak a házastársnak és a közeli rokonoknak – gyermekek, szülők, nagyszülők, unokák, dédunokák, nagybácsik és nagynénik – adható tovább a földrészleg.

Feltétel, hogy 2030. január 1-jéig a földrészlegek ára nem lehet alacsonyabb, mint a normatív értékbecslés (Нормативна грошова оцінка – НГО). Az erre vonatkozó adatok a Nyilvános kataszteri térképen találhatók meg. Ukrajnában az NGO átlagosan 27,5 ezer hrivnyát tesz ki. Egyelőre nem ismert, ténylegesen milyen áron cserélnek gazdát a földrészlegek. Denisz Smihal miniszterelnök korábban a parlamentben arról beszélt, hogy a földpiac működésének egy hónapja alatt a minimális piaci ár 1000 dollár/hektár körül mozgott. Mielőtt tehát eladnának vagy megvásárolnának egy földrészleget, célszerű utánajárni, milyen áron kelnek el a hasonló adottságú földek, például úgy, hogy egyszerűen felkeresik az olx.ua weboldalt.

A Földtörvény 130-1-es cikkelye bevezeti az elővásárlási jogot. Ez

• elsősorban azokat a személyeket illeti meg, akik különleges engedéllyel rendelkeznek az országos jelentőségű ásványi kincsek – színesfémek, nemesfémek ércei, ritka fémek és ritka földfémek ércei, radioaktív fémek, elektronikai nyersanyagok – lelőhelyeinek kitermelésére, ha a szóban forgó terület az Állami Földkataszter által igazoltan a személynek használatba adott lelőhely felett helyezkedik el, kivéve azokat a földrészlegeket, amelyeken ingatlanok – épületek, építmények – állnak, melyek tulajdonosa a földrészleget tulajdonaként, bérleményként, örökhaszonbérletként használja, vagy ha kertészkedésre használt területekről van szó;

• másodsorban az eladandó földterületek bérlőit illeti meg elővásárlási jog.

Az elővásárlási jog azzal a feltétellel érvényesíthető, hogy az elővásárlási jog alanya megfizeti a föld árát, amelyen azt eladásra kínálják, vagy ha aukción (földárverésen) történő értékesítés esetén ajánlata megegyezik a licitálók legmagasabb ajánlatával, valamint teljesíti az adásvételnek az eladó által megállapított minden egyéb feltételét.

Ha elképzelhető az elővásárlás, a tulajdonos köteles legalább két hónappal az adásvételi szerződés aláírása előtt eladási szándékát regisztrálni az Ingatlantulajdon-jog Állami Regiszterében (földárverés esetén) vagy az adásvételi szerződést hitelesítő közjegyzőnél, az adásvételi szerződés tervezetével együtt.

A közjegyző feladata ellen­őrizni, hogy léteznek-e adott esetben elővásárlási joggal rendelkező személyek, s ha igen, három napon belül ajánlott levélben köteles értesíteni őket a földrészleg eladásáról. Amennyiben az értesített személy egy hónapon belül nem jelzi vásárlási szándékát, úgy tekintik, hogy lemondott elővásárlási jogáról. Ezt az értesítési eljárást nem alkalmazzák, ha a tulajdonos közvetlenül az elsősorban elővásárlási joggal rendelkező személynek kívánja értékesíteni a földjét, vagy ha – elsősorban elővásárlási joggal rendelkező hiányában, illetve ha lemondott e jogáról – a másodsorban elővásárlási joggal rendelkezőnek ajánlja fel a földet.

További lehetőség, hogy az elővásárlási jog egy alkalommal átruházható, amiről az átruházó és a jog új birtokosa szerződést ír alá. Az ilyen szerződésnek szintén kötelező az állami regisztrációja. Az elővásárlási jog átadásáról az átadónak kell értesítenie a tulajdonost ajánlott levélben. Ha az átadás az eladás meghirdetése után történik, az elővásárlási jogot átadó személynek tájékoztatnia kell a személyt, akinek elővásárlási jogát átadta, az eladás tényéről. Az elővásárlási jog átadása nem befolyásolja az adásvételi szerződés megkötésével kapcsolatos határidőket.

Az elővásárlási jog nem vonatkozik azokra az esetekre, amikor a földrészleg egyik társtulajdonosa adja át a tulajdonjog egy önálló részét egy másik társtulajdonosnak.

A vásárlónak a földrészleg megvétele előtt dokumentumokkal kell igazolnia, hogy milyen forrásból származnak a pénz- és egyéb eszközei, amelyekért meg kívánja szerezni a földrészleg tulajdonjogát. További feltételek: a vásárló birtokában lévő, 2021. július 1. után vásárolt termőföld területe nem haladhatja meg a 100 hektárt, illetve nem tartozhat azon jogi és magánszemélyek körébe, akiknek tilos termőföldet birtokolniuk Ukrajnában. Az utóbbiak közé sorolják a szankciókkal sújtott magán- és jogi személyeket; mindazokat, akik terrorszervezetek tagjai voltak; a külföldi kézben lévő vagy tisztázatlan tulajdonosi hátterű jogi személyeket, stb.

hk