Az ingatlan-adásvételi szerződéshez szükséges dokumentumokról

„Melyik közjegyzőhöz kell fordulni, ha el akarom adni a házat, és pontosan milyen dokumentumokra lesz szükség?”

– A lakóingatlanok adásvétele közjegyzői hitelesítéshez kötött eljárás.

z ingatlan-adásvételi szerződések – beleértve a befejezetlen építési objektumokat is – hitelesítését az ingatlan helye, a szerződést kötő jogi személy bejegyzésének helye vagy a szerződő magánszemély lakóhelye szerint illetékes közjegyző jogosult elvégezni.

A hadiállapot miatt még mindig érvényben vannak bizonyos korlátozások. Az egyik lényeges eltérés a békeidőkhöz képest, hogy az ingatlan adásvételére, cseréjére, ajándékozására vonatkozó szerződés megkötését követően a hadiállapot alatt az ingatlant a tulajdonjog közjegyzői bejegyzését követő 30 napon belül továbbértékesíteni, elajándékozni, elidegeníteni tilos.

A hitelesítési eljárásról A közjegyzőségről szóló törvény (Закон України «Про нотаріат»), illetve a vonatkozó igazságügyi minisztériumi szabályzat (Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України) rendelkezik. A hadiállapot alatt érvényes változásokról, amelyek elsősorban a harcok által sújtott területeket érintik, itt olvashatnak részletesebben: «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану», постанова Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 р. № 164.

A közjegyzői hitelesítéshez szükséges dokumentumok listája a körülményektől függően változhat, pl. lakik-e kiskorú gyermek az eladandó házban, vannak-e társtulajdonosai az ingatlannak, házas-e az eladó, stb. Ha meghatalmazott személy jár el az egyik vagy mindkét szerződő fél nevében, akkor közjegyző által hitelesített meghatalmazást kell benyújtaniuk, amelyben egyértelműen szerepelnie kell az adott ingatlan adásvételi szerződésének aláírására vonatkozó felhatalmazásnak.

Az alábbiakban következzenek az adásvételi szerződésnél megkövetelt főbb dokumentumok!

1. A szerződő felek személyazonosságát igazoló okmányok. A személyazonosságot az ukrán személyi igazolvánnyal, külföldi állampolgár esetében annak útlevelével vagy más, ezeket helyettesítő okmánnyal lehet igazolni. Felhívnám azonban a figyelmet, hogy a jogosítvány, a tengerész­igazolvány, a rokkantigazolvány, a magánszemély munkahelyén kiállított igazolvány nem használható fel ukrán polgárok személyazonosságának igazolására tranzakciók lebonyolításakor.

2. Adófizető azonosító kártyájának regisztrációs száma, avagy gyakran használt nevén: identifikációs kód (РНОКПП – Реєстраційний номер облікової картки платника податків). Mindkét szerződő félnek meg kell adnia identifikációs kódját, kivéve azokat az eseteket, amikor az adott személy vallási meggyőződése miatt lemondott róla, és a személyi igazolványában szerepel az erre vonatkozó bejegyzés.

3. A lakóépület tulajdonjogát igazoló dokumentumok. Az eladónak a következő dokumentumok egyikének benyújtásával kell igazolnia a ház tulajdonjogát:

• adásvételi, ajándékozási, csereszerződés;

• öröklési bizonyítvány;

• bírósági határozat a tulajdonjog elismeréséről;

• állami tulajdonjogi igazolás a földterületről (ha a ház privatizált földterületen áll);

• igazolás az ingatlan árverésen történt megvásárlásáról.

Ha a tulajdonjog állami regisztrációját korábban tulajdoni okmány kiállítása nélkül végezték el, a megerősítést az ingatlanjogok állami nyilvántartásának (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно) alapján végzi el a közjegyző.

4. Az ingatlan műszaki leírása (tanúsítványa – технічний паспорт, az úgynevezett tehpaszport). Fontos, hogy az ingatlanobjektum alapterülete a tehpaszportban egyezzen a lakóépület tulajdonjogát igazoló dokumentumban megadottal. Ha ilyen információ nem áll rendelkezésre, akkor azt az állami nyilvántartás kezelője adhatja meg az Egységes Állami Építésügyi Elektronikus Rendszer alapján (Єдина державна електронна система у сфері будівництва).

A közjegyzőnek kötelező ellenőriznie, hogy van-e bármilyen teher (jelzálog, lefoglalás stb.) a házon.

Ha a dokumentumok ellentmondásos információkat vagy hiányos adatokat tartalmaznak, a közjegyző további információkat kérhet az illetékes hatóságoktól.

További dokumentumok (szükség esetén):

1. igazolás a közüzemi tartozásokról; (Bár nem kötelező, a vásárló követelheti az igazolást arról, hogy az eladónak nincsenek-e tartozásai a közüzemi szolgáltatások terén.)

2. gyámhatósági engedély; (Ha a tulajdonosok valamelyike kiskorú vagy cselekvőképtelen személy, a gyámhatóság engedélye szükséges az ingatlan elidegenítéséhez.)

3. házassági/válási igazolás, illetve a házastárs hozzájárulása az ingatlan elidegenítéséhez; (Amennyiben az épületet házasságuk alatt vásárolták a házastársak, a másik házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulása szükséges az eladásához.)

4. az ingatlan értékbecslése; (Az értékbecslés az ingatlan piaci értékének meghatározásához szükséges, különösen akkor, ha az ügylet adófizetéssel jár.)

5. igazolás a házba bejelentett személyekről vagy nyilatkozat a házban élő kis- és fiatalkorúakról; (A lakóingatlannal és/vagy a házhoz tartozó telekkel kapcsolatos tranzakció hitelesítésekor annak elidegenítője nyilatkozatot nyújt be az esetleg az ingatlanban élő kiskorú és fiatalkorú gyermekekről, valamint a cselekvőképtelen vagy részlegesen cselekvőképtelen személyekről, illetve az ingatlan használatára vonatkozó jogaikról. E jogok ellenőrzése érdekében a közjegyző további releváns információkat és dokumentumokat is kérhet a szerződéskötő magán- és jogi személyektől.)

6. amennyiben a ház privatizált telken áll, a telek tulajdonjogát igazoló dokumentum szükséges; (Ha a telket nem privatizálták, akkor csatolni kell a dokumentumot arról, hogy a földrészleg kataszteri számot kapott.)

7. az ingatlan közös résztulajdonosainak (ha vannak) nyilatkozniuk szükséges (írásban) arról, hogy lemondanak elővásárlási jogukról az eladandó ingatlanrészre vonatkozóan, vagy az eladónak igazolnia kell, hogy írásban értesítette a résztulajdonosokat (magánszemélyeket és jogi személyeket egyaránt) arról a szándékáról, hogy saját tulajdonrészét egy harmadik félnek adja el.

Az ingatlanelidegenítési szerződés közjegyzői hitelesítéséhez szükséges dokumentumok részletes listájáról érdemes minden esetben személyesen tájékozódni az állami közjegyző irodájában vagy az egyik magánközjegyzőnél. A fentiekből is kitűnik, hogy az okmányok/dokumentumok előkészítése az ingatlan-adásvételi szerződés megkötéséhez nagy körültekintést igényel.

hk