A lakosság csak veszíthet?

Új szabályok a lakásvásárlásnál – kérdőjelekkel

A július legfontosabb gazdasági híre az, hogy 30 százalékkal megnőtt a lakáskereslet. Ám nem azért, mintha hirtelen megnőtt volna a lakosság vásárlóereje, hanem azért, mert augusztus és szeptember folyamán érvénybe lépnek azok az új jogszabályok, melyek következtében jelentősen megemelkednek a lakásügyletekkel kapcsolatos kiadások.

Augusztus 1-től az ingatlanok értékét kizárólag hivatalos bizonyítvánnyal rendelkező becsüsök állapíthatják meg, szolgáltatásuk ára 5-8 ezer hrivnya lesz, a lakások árát pedig nem a piac fogja meghatározni, hanem az illetékes szervek. A hivatalos bizonyítvánnyal rendelkező becsüsök viszont jelenleg egész Ukrajnában csak mintegy 300-an vannak, míg a hivatalos bizonyítvánnyal nem rendelkező becsüsök száma tízezer fő körül mozog. A rossznyelvek szerint arra megy ki a játék, hogy az állam monopolizálja a lakáspiacot.

Így viszont problémákat fognak okozni a lakásügyletekkel kapcsolatos pótlólagos kiadások, mivel 150 ezer hrivnyás vételár fölött bevezetik a készpénzfizetés nélküli elszámolást (pénzátutalást), s megváltozik a lakások adásvételének a módja.

Jelenleg az eladó a vevővel megbeszéli az ügyletet. Az eladó kihívja a becsüst, aki 400 – 600 hrivnya ellenében elvégzi a lakás értékének felmérését. A hivatalos okmányok elkészítéséig a vevő kifizeti az előleget, majd az adásvétel napján mindkét fél felkeresi a közjegyzőt, aláírják az adásvételi szerződést, az eladó átveszi a pénzt (természetesen dollárban), a vevő pedig a szerződést, és beköltözhet a lakásba.

Szeptember 1. után azonban senki sem fog dollárral megtömött bőröndöt cipelni a közjegyzőhöz. Az adásvételi szerződés aláírása előtt az eladónak és a vevőnek számlát kell majd nyitnia, az összegek pedig átkerülnek a vevő számlájáról az eladóéra. Ám mivel egy hétig is elhúzódhat a jelentős összegek bankok közötti mozgása, felmerül a pikáns kérdés: miként lehet garanciákat biztosítani az ügyletek során az ügyfelek számára. Kérdéses például, mikor írják alá és hitelesítsék közjegyző által az adásvételi szerződést, akkor, ha az összeget már átutalták, vagy akkor, amikor még a vevő számláján vannak. Ha a vevő kifizeti az előleget, és aláírják az adásvételi szerződést, mi lesz a biztosíték arra, hogy az eladó megkapja majd a vételár teljes összegét? Az ügyfelek számára nyújtott garancia biztosításának a mechanizmusa még nincs kidolgozva.

Egyes okos elvtársak szerint a vevőnek át kellene utalni a pénzt a közjegyzőnek, s a közjegyzőtől kapná meg az összeget az eladó. A bankok viszont nem jótékonysági intézmények, mindent a hasznuk érdekében tesznek, s a pénzek mozgásának minden egyes megállása 0,5-2 százalékkal megnöveli az átutalásokkal kapcsolatos kiadásokat.

A lakás árának a megállapítási módja is problémákhoz vezet. Büntetőjogi felelősségrevonást fog maga után vonni, ha a tényleges értéken alul állapítják meg a lakások értékét. A büntetőjogi felelősségrevonás kilátásba helyezése miatt a becsüsök arra fognak törekedni, hogy a lehető legmagasabb szinten állapítsák meg az árakat. Ám ebben az esetben a vevők kedve elmegy a lakásvásárlástól.

A küszöbön álló változások arra kényszerítették a lakástulajdonosokat, hogy gyorsan lecsökkentsék a lakások árait, hogy eladják azokat, mielőtt még senki sem vásárolná meg az ingatlanokat. Így nyáron 20 százalékkal zuhantak a lakásárak. A „hruscsovkákat” senki sem vásárolja meg, így aktivizálódott a minőségi lakások piaca, mely lakásokat most elérhető árban kínálják megvételre. Az államnak sikerült rövid idő alatt megélénkítenie az ingatlanpiacot. Ám a lakáseladási láz rövidesen véget kell, hogy érjen.

S mi lesz később? Pangás. Azután az élet „megsúgja”, hogyan lehet leküzdeni az állam által létesített újabb buktatót, megtalálni a kiskapukat. A telekügynökök szerint algoritmusokat fognak kidolgozni, miként értékeljék fel a lakásokat, hogyan valósítsák meg átutalások útján a lakásügyleteket, miképp csökkentsék le annyira az összegeket, hogy azok kisebbek legyenek 150 ezer hrivnyánál, s készpénzzel lehessen fizetni stb., stb.

Ám amíg kiutat találunk a fiskális csapdából, nyereséges időszak köszönt a becsüsökre és az ingatlanügynökökre, és nem utolsósorban az „ állam bácsi”-ra, akik kihasználják a jelenlegi helyzetet, s tevékenységük hozzájárul a lakáseladási pánik kialakulásához.

(www.versii.com)