Hogyan lehet a lakást üzlethelyiséggé alakítani?

„Emeletes házban örököltem egy földszinti lakást, szeretnék egy kis üzletet kialakítani belőle, de amit egy kollégától hallottam a lakás nem lakáscélú objektummá történő átregisztrálásának bonyolultságáról és a költségekről, az elborzaszt. Valóban át kell építeni az egész lakást, csak mert nyitok egy ajtót az utcára? Ehhez ezer papír kell?”

– A rövid válasz: nem feltétlenül, de általában igen.

A hatósági logika szerint az ingatlan rendeltetésének/céljának megváltoztatásakor átépítést/átalakítást igényel a hatályos jogszabályok és állami építési előírások figyelembevételével. A „rekonstrukció” fogalmát a jogalkotó az életkörülmények, a működtetés javításával, valamint a méretek, rendeltetés, lakóterület megváltoztatásával, az egyes konstrukciók, azok elemei cseréjével kapcsolatos átépítésként határozza meg.

Kétségtelen, hogy az ingatlan rendeltetésének módosítása nemegyszer megköveteli a műszaki hálózatokba való beavatkozással járó munkákat, hogy az objektum megfeleljen az emberek biztonságával kapcsolatos és az egyéb követelményeknek. Például a normák szerint meghatározott számú lakos tartózkodhat állandó vagy ideiglenes jelleggel egy bizonyos alapterületű lakásban, ennek megfelelően számítják ki a szellőztetőrendszerre, tűzvédelemre, vízellátásra és vízelvezetésre stb. vonatkozó követelményeket. Ha ez az objektum nem lakáscélú helyiséggé válik, amelyet üzletként terveznek használni, akkor az emberek állandó és ideiglenes tartózkodásával kapcsolatos követelmények is jelentősen módosulhatnak, ezért a biztonsági rendszerekkel és a közműhálózatokkal szembeni követelmények is változhatnak.

Néha előfordul, hogy nemcsak a lakás, hanem az egész épület műszaki-gépészeti rendszereit át kell alakítani. Vagyis ilyenkor egy helyiség, egy lakás rendeltetésének változása hatással van az egész házra vonatkozó követelményekre.

Az ingatlan rendeltetésének változása miatt végzendő rekonstrukcióhoz mindenekelőtt szükség lesz a tulajdonjogot igazoló okmányokra (ingatlanjogi nyilvántartási kivonat, adásvételi szerződés, bírósági határozat stb.), az épület műszaki leírására (tehpaszport), a tulajdonos személyi igazolványára, identifikációs kódjára.

A továbbiakban fel kell venni a kapcsolatot egy építésszel, aki elkészíti az úgynevezett településrendezési kalkulációt (містобудівний розрахунок).

A településrendezési kalkulációt a felsorolt dokumentumokkal együtt be kell nyújtani a helyi építészeti hatósághoz, hogy kiadják az úgynevezett településrendezési feltételeket és korlátozásokat (містобудівні умови та обмеження).

A településrendezési feltételek és korlátozások meghatározzák azokat a főbb követelményeket, amelyeket az ingatlan tulajdonosának és az építésznek be kell tartania a rekonstrukciós projekt kidolgozása és jóváhagyása során. Bizonyos esetekben nincs szükség településrendezési feltételekre és korlátozásokra. Ezeknek az eseteknek a listáját egy minisztériumi határozat tartalmazza: Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження Переліку об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються», від 06. 11. 2017 № 289.

Ha az átalakítás az elektromos készülékek teljesítményének növekedését, nagyobb víz-, gáz-, hőfogyasztást stb. eredményez, a tulajdonosnak az illetékes szolgáltatóktól be kell szereznie a szolgáltatások műszaki feltételeit, amelyek lehetővé teszik a szükséges kilowattóra villamos energia, köbméter víz, gáz stb. biztosítását. Ebben az esetben a műszaki feltételek beszerzése megelőzi a rekonstrukciós terv elkészítését.

A településrendezési feltételekben és korlátozásokban meghatározott követelményektől függően előfordulhat, hogy a tulajdonosnak további engedélyeket is be kell szereznie. Szükség lehet az épület többi lakójának hozzájárulására. Ha a lakás történelmi vagy kulturális műemléknek minősülő épületben található, akkor a műemlékvédelmi hatóság hozzájárulását is be kell szerezni.

Mindezek után az építész elkészíti a rekonstrukció tervét, s átadja a tulajdonosnak egyeztetés végett.

Bizonyos esetekben szükség lehet a projekt szakértői véleményezésére. Ez annak a függvénye, hogy az ingatlan milyen úgynevezett „következményi osztályba” (клас наслідків) tartozik. Az épületek és építmények következményeinek (felelősségének) osztálya az objektumban vagy azon kívül állandóan vagy időszakosan tartózkodó személyek életét és egészségét érintő lehetséges veszély mértékének, valamint az anyagi vagy társadalmi veszteségeknek a minősítése a működés megszűnése vagy az objektum integritásának elvesztése esetén. A következmények osztályát az építész határozza meg a terv kidolgozásának szakaszában, vagyis a tulajdonos előre tudja, hogy a jövőben el kell-e végeztetnie a projekt vizsgálatát, vagy sem.

Miután elkészült a terv és annak szakértői értékelése/vizsgálata, az ingatlan tulajdonosa az ehhez szükséges felhatalmazással rendelkező személyekkel műszaki és szerzői jogi felügyeleti szerződést köt. Ezen túlmenően kivitelezési szerződés is köttetik, ha a rekonstrukciót alvállalkozó végzi. Ha a tulajdonos maga végzi el a rekonstrukciót – amennyiben az adott típusú rekonstrukciónál megengedett az ilyen jellegű munka –, akkor nincs szükség fővállalkozói szerződésre.

A tulajdonos ezután az állami építészeti és építési ellenőrző hatósághoz fordul, hogy engedélyt szerezzen az építési munkák kivitelezésére. Az eljárás minden esetben attól függ, hogy az átépítendő objektum melyik következményi osztályba soroltatott. Ha a következmények nem jelentősek (СС1), akkor elegendő értesítést benyújtani az építési munkák megkezdéséről. Ha a következmények besorolása közepes (СС2) vagy jelentős (СС3), akkor építési engedélyt kell kérni.

A rekonstrukció befejezése után a tulajdonosnak meg kell rendelnie és meg kell kapnia a rekonstruált objektum tehpaszportját. A műszaki feltételeknek való megfelelésről is be kell szerezni az igazolást, ha korábban támasztottak ilyen feltételeket a tulajdonossal szemben.

Az eljárás utolsó szakaszában a tulajdonos kérelmezi az építészeti és építésügyi ellenőrző hatóságtól az objektum üzemkész állapotáról szóló nyilatkozat bejegyzését, ha az objektum СС1 besorolású, vagy benyújtja a jegyzőkönyvet a munkálatok elvégzéséről, s meg kell kapnia a megfelelő tanúsítványt az építészeti és építési ellenőrző hatóságtól, ha az objektum besorolása СС2 vagy СС3.

Ha túljutott minden fentebb leírt megpróbáltatáson, a tulajdonos az ingatlanjog-nyilvántartóhoz fordul, kérve az ingatlanjog bejegyzését a megváltozott rendeltetésű ingatlanra.

Hangsúlyoznám, hogy a fentiek nem írják le a teljes eljárást, alapvetően az emeletes lakóépületben található lakásra vagy nem lakáscélú helyiségre vonatkoznak, s minden konkrét esetben jelentősen változhatnak a teendők egy sor körülménytől függően.

Vannak esetek, amikor a lakás rendeltetésének módosításához nincs szükség rekonstrukcióra, miután az objektum megfelel minden követelménynek ahhoz, hogy nem lakáscélú objektummá minősítsék. Ilyenkor az eljárás lényegesen egyszerűbb és gyorsabb.

Gondolhatjuk, hogy ezen a területen sok lehetőség adódik a bürokratikus huzavonára, néha a visszaélésre is, ezért célszerű tapasztalt építész szakembert és ügyvédet fogadni.

hk