Lakáscsere családon belül

„Lakáscserét tervezünk családon belül. Van egy kétszobás lakásunk, amelyet négy éve vettünk, az enyém és a férjemé fele-fele arányban. Van azután egy háromszobás lakás, amely az én és az anyám tulajdonában van. Anyám a maga tulajdonrészére öt éve tett szert, én az enyémre nemrég, a nagymama halálát követően.

Megállapodtunk a cseréről: a kétszobás lakást átadnánk anyámnak, ő átadná a maga részét a háromszobás lakásból nekem. A férjem lemondana a lakásrészéről a javamra.

Három változatát is kiterveltük a cserének:

1. A férjem nekem ajándékozza a kétszobás lakás felét, ezután én az egész kétszobás lakást elcserélem anyámmal a háromszobás lakás felére.

2. Csereszerződést kötünk: a kétszobás lakás anyámé lesz, a mama fél lakása pedig fele-fele részben az enyém és a férjemé (a férjem a maga felét ezután nekem ajándékozza).

3. A férjem és én is anyámnak ajándékozzuk a magunk fél lakását, anyám nekem ajándékozza a háromszobás lakás felét.

Érdekelne, hogy melyek az előnyei és a hátrányai ezeknek a megoldásoknak, s melyik esetben kell a legkevesebb adót fizetnünk?”

– Ilyenkor három tényezőnek van meghatározó jelentősége: milyen rokoni kapcsolatban állnak a felek egymással, mennyi ideje birtokolják az ingatlanjukat, s milyen szerződést (ajándékozás, csere) kívánnak kötni.

Mindenekelőtt emlékeztetnék, hogy ingatlan cseréje vagy eladása esetén alkalmazható az Adótörvénykönyv 172. cikkelyének 1. pontja. Ennek értelmében, ha az ingatlan több mint három évig volt az adott személy tulajdonában, s ez részéről az első ingatlantranzakció az adott esztendőben, nem kell adót fizetnie.

Ha kevesebb mint három éve birtokolja valaki az ingatlant, elidegenítésekor 5% adót kell fizetni, plusz 5% katonai illetéket (kivételt képeznek az örökölt ingatlanok).

Csere esetén mind a két fél eladónak minősül. Emellett meg kell fizetni az 1%-os állami illetéket (vagy az 1%-ot a nyugdíjalapba – a tranzakció természetétől függően) a lakás árából.

Elsőfokú rokoni kapcsolat esetén (szülők és gyerekek, férj és feleség) ajándékozásnál az adó és a katonai illeték mértéke egyaránt 0%. Csak a közjegyzői hitelesítést és a technikai díjakat kell megfizetni. A vő és az anyós között viszont nem elsőfokú rokoni kapcsolat áll fenn, azaz 5% adót és 5% katonai illetéket kell fizetniük ajándékozáskor.

A csereszerződés valamivel egyszerűbb és némileg olcsóbb megoldás, amennyiben egyetlen szerződésben két ingatlan tulajdonjoga cserél gazdát. Ennek során meg kell fizetni az állami illetéket, a közjegyző díját, plusz a lakás értékének 1%-át kitevő nyugdíjbiztosítási hozzájárulást.

Most pedig lássuk a három említett megoldást!

1. változat: a férje önnek ajándékozza a kétszobás lakás felét, ezután ön az egész kétszobás lakást elcseréli édesanyjával a háromszobás lakás felére. Házastársak közötti ajándékozás – 0% adó. Lakáscsere az édesanyjával: miután mindketten több mint 3 éve birtokolják az ingatlanjaikat, az adó szintén 0%. Összefoglalva: az 1. változat esetén adót nem, csupán az 1% állami illetéket, valamint a közjegyzői költségeket kell megfizetni.

2. változat: lakáscsere egyetlen csereszerződés megkötésével. Ebben az esetben a férj a csereszerződés részesévé válik, amennyiben elidegeníti a kétszobás lakás tulajdonában lévő felét, illetve megszerzi a háromszobás lakás felének a fele részét. Amennyiben mindhárman több mint három éve vannak birtokában ingatlanjaiknak, az adó 0% + 0% lesz, megfizetendők az 1% állami illeték és a közjegyzői költségek. Ha utóbb a férje önnek szándékozik ajándékozni a maga tulajdonrészét, az ugyan adómentes lesz (az elsőfokú rokoni kapcsolat miatt), de a közjegyzői költségeket mégiscsak állni kell, ami felesleges kiadás. Vagyis nincs értelme ezt a megoldást választani.

3. változat: három ajándékozás – ön és a férje az édesanyjának ajándékozza a maga ingatlanrészét, az édesanyja pedig önnek ajándékozza a háromszobás lakás felét. Az elsőfokú rokoni kapcsolat miatt az ajándékozás ön és édesanyja esetében egyaránt adómentes. A férjének azonban 5% forgalmi adót és 5% katonai illetéket kell fizetni az anyósának ajándékozott fél lakás után. Vagyis a három szóban forgó változat közül egyértelműen ez a legdrágább.

Megállapítható, hogy az 1. és a 2. változat egyaránt költségkímélő megoldásnak tekinthető a lakáscseréhez. Ha viszont az is szempont, hogy a háromszobás lakás kizárólag az ön tulajdonába kerüljön, akkor az 1. változat az optimális.

hk