Ingatlanvásárlás és tulajdonjog

„Úgy határoztunk a feleségemmel, hogy falun veszünk házat. Készpénzzel fizette ki a vételárat a feleségem, két részletben. Számlát nem adtak, viszont telefonnal felvették a pénz átadását. Mivel külföldön dolgozom, az apósom és az anyósom intézték a papírokat. Ezután furcsa dolgok történtek. Amikor sor került a tulajdonjog bejegyzésére, kiderült, hogy azt nem lehet rám íratni, mert nem vagyok legalább 1990-es születésű. Mivel apósom tiszteletre méltó ember a faluban, hittem neki, és anyósomra íratták a házat. Most, hogy vitáink támadtak az apósékkal, kiderült, hogy a ház nem is a miénk, így én, a feleségem és a gyerekek lényegében földönfutók lettünk. Kérem, magyarázza el, mi a helyzet ezzel az 1990-nel. Mit lehet tenni ilyenkor?”

– Nem tudhatom, pontosan mit mondott önnek az apósa és az anyósa 1990-nel kapcsolatban, annyi bizonyos, hogy a jogszabályok nem kötik az ingatlanvásárlás jogát életkorhoz. Bárki vásárolhat ingatlant, ha polgári cselekvőképessége birtokában van.

Következésképpen: vagy kitalálta valaki az egészet, vagy el akarták titkolni a valódi okot, amely miatt nem lehetett önre íratni az ingatlant. Azaz nem az életkor jelentette a problémát, hanem például az ön távolléte vagy az, hogy az adásvételt intézőnek nem volt érvényes megbízása, esetleg hiányoztak a megfelelő dokumentumok, hiba volt az okmányokban, stb. De az sem zárható ki, hogy egyszerűen csak az anyósra akarták íratni a házat.

A lényeg, hogy ha az adásvételi szerződést közjegyző hitelesítette, és a tulajdonjogot az Ingatlanjogok Állami Nyilvántartásában az anyósra jegyezték be, akkor a törvény szempontjából az anyós birtokolja jelenleg a házat. Az ingatlan tulajdonjogát az állami nyilvántartásba vétel határozza meg, nem pedig a vételár kifizetése.

Ezért bár fontosak a készpénz átadásáról készült felvételek, sajnos nem teszik önt vagy a feleségét automatikusan a ház tulajdonosává. Ezek a felvételek bizonyítékként szolgálhatnak egy esetleges vitában arról, hogy ki fizette ki valójában az ingatlan árát, kinek a pénzéből vásárolták az ingatlant; esetleg volt-e megállapodás arról, hogy csak formálisan jegyeztetik be a házat más személy nevére, netán fiktív tranzakcióról vagy megfelelő jogalap nélküli ingatlanszerzésről volt-e szó. Az ilyen vitákban ugyancsak fontos bizonyítékok lehetnek a levelezések, a hanganyagok, a tanúk vallomásai, a szerződéstervezetek, az eladóval való kapcsolatfelvételek, a közjegyzői dokumentumok, a pénzeszközök eredetét igazoló dokumentumok, valamint az, hogy kik a ház tényleges lakói, használói, ki fizeti a közüzemi számlákat, ki tartja karban az épületet, és hogy ki állapodott meg a vásárlás lényeges feltételeiről.

Az ügy részleteinek függvényében többféle megoldás is elképzelhető a kialakult helyzetre.

Az első lehetőség a tulajdonjog önkéntes átíratása. Ha az anyós beleegyezik, ajándékozási vagy adásvételi szerződéssel átadhatja a házat önnek vagy a feleségének. Ez a legegyszerűbb megoldás, bár ha jól értem, hogy önök között nézeteltérés alakult ki, jelenleg kevésbé tűnik reálisnak.

A második lehetőség: pert indíthat a tulajdonjog elismerését vagy az ügylet fiktívvé nyilvánítását kérve – ha a körülmények ezt alátámasztják. Ehhez bizonyítani kell a bíróság előtt, hogy az anyós csak formálisan volt a vevő, a tényleges vásárlók önök voltak a feleségével.

A harmadik lehetőség: kártérítést vagy a ház vételárának visszafizetését követelni a bíróság előtt. Ez abban az esetben jelenthet megoldást, ha az ingatlanhoz való jog elégséges bizonyítására nincs lehetőség, az viszont bizonyítható, hogy a házvásárláshoz önök biztosították a pénzt, miközben a tulajdonjog másé lett.

A negyedik lehetőség: ha csalás, bizalommal való visszaélés történt, akkor büntetőjogi vonatkozása is lehet az ügynek. A családon belüli konfliktus azonban önmagában nem egyenlő a csalással, ezért ehhez konkrét adatokra van szükség arról, hogy szándékosan törekedtek a pénzeszközeik megkaparintására.

A gyakorlatban önnek több teendője is lesz ebben az ügyben.

Mindenekelőtt információkat kell beszereznie az Ingatlanjogok Állami Nyilvántartásából, hogy minden kétséget kizáróan kiderüljön, ki a ház bejegyzett tulajdonosa, mely dokumentum alapján keletkezett a tulajdonjog, ki és mikor végezte el az állami regisztrációt.

Ezután össze kell gyűjtenie és meg kell őriznie a lehető legtöbb rendelkezésre álló bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy a házat valóban az ön vagy a családja pénzéből vásárolták. Ilyen bizonyítékok lehetnek a pénzátutalásról készült videófelvételek; az apósával, anyósával, az eladóval folytatott levelezés; a szerződéskötésnél vagy a pénzátadásnál jelen lévő személyek vallomásai; annak megerősítése, hogy a házat kifejezetten az ön családja számára választották ki; valamint az összes bizonyíték arra vonatkozóan, hogy ön, a felesége és a gyermekeik ténylegesen lakták ezt a házat.

Ezt követően lehet mérlegelni a bírósághoz fordulás lehetőségét attól függően, hogy pontosan mit lehet bizonyítani: a tulajdonjog elismerését, ha megalapozottan állíthatják, az anyós csak formális vevő volt; a vételár visszafizetését, netán a vagyonvédelem egyéb módját, ha magának a háznak a tulajdonjogát nehezebb alátámasztani.

hk