Az ingatlanvásárlás kockázatairól

„Egyre több aggasztó hírt olvasni az ingatlanügyletekkel kapcsolatos visszaélésekről és csalásokról. Kérem, foglalja össze, hogy milyen veszélyek leselkednek az ingatlanvásárlókra, s mire érdemes odafigyelni?”

– Való igaz, napjainkban az ingatlanvásárlás egy sor veszéllyel jár, s a vásárló nem tehet egyebet, mint hogy a kockázatok minimalizálására törekszik. Az alábbiakban igyekszem néhány tanáccsal szolgálni e témában – a teljesség igénye nélkül.

Először is, ha nem muszáj, ne vegyünk befejezetlen lakóházat, vagy lakást befejezetlen épületben. Ne feledjük, hogy a befejezetlen épület tulajdonjogát csak azt követően szerezheti meg a vásárló, hogy átadták, tehát a hatóságok használatra alkalmasnak nyilvánították azt. További veszélyforrás, hogy a mindennapi gyakorlatban nehéz visszaszerezni a kivitelezőnek egyszer kifizetett pénzt, miközben túladni is problémás az épületen vagy lakáson, amíg az be nem lesz fejezve és át nem lesz hivatalosan is adva.

A második tanács, hogy lehetőség szerint kerüljük a „problémás” ingatlanokat. Egy befejezetlen épületnél már az is problémát jelenthet, ha az építtető vagy a kivitelező nem rendelkezik minden szükséges engedéllyel. Akár egyetlen hivatalos papír hiánya is elegendő ahhoz, hogy az építkezést ne sikerüljön befejezni, vagy átadni, akkor pedig oda a befektetett pénzünk.

Egy befejezett épület megvásárlásakor is adódhatnak gondok. Ilyenkor problémát jelenthet, ha a lakás vagy épület – esetleg a telek, amelyen az épület áll – nem lett privatizálva, ha jelzálogkölcsön terheli az ingatlant, ha nehézségek adódtak az öröklésével, ha a lakásba vagy házba lakók vannak bejelentve, ha elvesztek az ingatlan okmányai stb. Természetesen minden probléma megoldható, de ez általában sok energiát, időt és ráfordítást igényel. Jobban járunk tehát, ha kerüljük az ilyen ingatlanokat.

Vigyázzunk a szélhámosokkal, akikből egyre több van! A legtöbb ingatlanaffért hamis okmányokkal követik el. A korszerű technológiák, a szélhámosok leleményessége és anyagi eszközeik lehetővé teszik, hogy bármilyen okmányt meghamisítsanak, beleértve a szükséges űrlapok és pecsétek, bélyegzők elkészítését is. Előfordul, hogy a vásárlónak megmutatnak egy lakást, de a kiállított okmányok egy másik ingatlanra vonatkoznak. Ugyancsak gyakori trükk, hogy megbízás alapján értékesítik a lakást, miután annak tulajdonosa meghalt. Az így létrejött adásvételi szerződés természetesen érvénytelen. Ugyancsak gyakori, hogy nem a valódi tulajdonosaik kínálnak megvételre ingatlanokat. A helyzetet tovább súlyosbítja, hogy a lakások egy jelentős része nem szerepel az ingatlan-tulajdonjogi nyilvántartásban, ami lehetetlenné teszi, hogy ellenőrizzük a tulajdonos kilétét. Ugyanakkor a profi szélhámosok ügyesen kihasználják ezt a helyzetet: például átveszik az előleget, majd azonnal eltűnnek. Utóbb megtalálni, és felelősségre vonni ezeket a csalókat szinte lehetetlen.

A szerződésekkel is lehet manipulálni! Mostanság gyakran találkozni olyan esetekkel, amikor az eladó olyan, a vásárló számára kedvezőtlen feltételekkel javasolja megkötni az adásvételi szerződést, ami utóbb lehetővé teszi a számára, hogy megtámadja azt a bíróság előtt és semmisnek nyilváníttassa.

Nagyban csökkenthetők a fentebb vázolt kockázatok, ha a vásárlás során tartjuk magunkat bizonyos szabályokhoz és egy bizonyos eljárási rendhez. Első lépésként győződjünk meg az eladó megbízhatóságáról.

Segít, ha tisztázzuk az eladóval kapcsolatban, hogy:

• folyik-e ellene felszámolási vagy behajtási eljárás, esetleg érintett-e peres eljárásban?;

• milyen régóta dolgozik a szakmában? (Ha jogi személyről van szó: milyen rég lett bejegyezve?);

• milyen az adott személy vagy a cég híre, hogyan vélekednek az emberek korábbi munkáikról, a velük kötött üzletekről?

Kisvárosban, vidéken az interneten elérhető információkat rendszerint a közösség megítélése helyettesíti.

A második lépés a megvásárlandó ingatlan ellenőrzése. Befejezetlen ingatlan esetén érdemes felkeresni az Állami Építészeti és Építési Felügyelet helyi részlegét, s informálódni arról, hogy a kivitelező rendelkezik-e minden hatósági engedéllyel az ingatlan megépítéséhez, illetve nem folyik-e ellene hatósági eljárás más ügyből kifolyólag.

Amennyiben a másodlagos ingatlanpiacon szeretnénk vásárolni, győződjünk meg róla, hogy a szóban forgó lakást vagy házat nem foglalták le, nem jegyeztek be rá jelzálogkölcsönt, nincsenek oda kiskorú vagy fiatalkorú személyek vagy rokkantak bejelentve. Tisztázzuk, hogy ki az ingatlan tulajdonosa (győződjünk meg a személyazonossága valódiságáról), hogyan jutott annak a birtokába, ki lesz jogosult aláírni az adásvételi szerződést, s milyen alapon.

Ezek után célszerű személyesen felkeresni az ingatlant, illetve áttanulmányozni a tulajdonjogot, műszaki adatokat stb. igazoló eredeti okmányokat. Sosem árt érdeklődni a tulajdonosnál (képviselőjénél), miért döntött úgy, hogy eladja az épületet.

Ha a látottak elnyerték tetszésünket, illetve egybevágnak az okmányokban szereplő információkkal – és maguk az okmányok is hiteleseknek tűnnek – megbeszélhetjük az eladóval az adásvételi szerződés feltételeit.

Érdemes tisztázni a következő kérdéseket:

• mikor vehetjük birtokunkba az ingatlant?

• pontosan mekkora összeget kell kifizetnünk, milyen határ­időig és miként? (Különösen fontosak ezek a kérdések, ha részlet- vagy előlegfizetésről van szó.)

• mikor kerül sor a tulajdonjog átíratására? (Célszerű ezt a kérdést is tisztázni az adásvételi szerződésben, kitérni arra, hogy ez melyik fél feladata lesz, s amennyiben az ügyintézésnek ezt a részét a vásárló vállalja magára, rögzíteni kell, hogy az eladó meddig köteles átadni az ehhez szükséges dokumentumokat.)

• milyen esetekben és miként lehet felbontani a szerződést, s ez milyen következményekkel jár a felekre nézve? (A legfontosabb: hogyan kaphatja vissza a pénzét a vásárló?)

Érdemes odafigyelni a szerződéskötésre is. Ilyenkor mindenekelőtt arról kell meggyőződnünk, hogy az eladónak jogában áll-e aláírni az adásvételi szerződést. Rendkívül fontos, hogy miután kifizettük a vételárat, az eladó adjon elismervényt az átvett összegről. Az elismervényben pontosan fel kell tüntetni az összeget és az átvétel időpontját. Az eladónak mindezt saját kezűleg kell papírra vetnie és aláírnia. A törvények értelmében csak ezen a módon lehet minden kétséget kizárólag bizonyítani a pénz átadásának tényét. Jó, ha vannak tanúi annak, amint a pénz gazdát cserél, de adott esetben a tanúvallomások sem számítanak majd elégséges bizonyítéknak a bíróság előtt, ha nincs átvételi elismervény. Ha az eladó jogi személy, célszerű banki átutalással fizetni.

Befejezésként azt tanácsolnám, hogy fogadjon a hasonló ügyekben jártas ügyvédet az adásvétel lebonyolítására. Ezzel egyfelől biztosítja, hogy a szerződés megfeleljen a törvényi előírásoknak, másfelől az ügyvéd ismeretei és tapasztalatai hasznosak lehetnek a vásárló és az ingatlan ellenőrzése, a dokumentumok eredetiségének megállapítása során is. Ha felesleges kiadásnak ítéli az ügyvéd tiszteletdíját, gondoljon arra, mekkora kártól, veszteségtől mentesítheti magát általa.

hk